Kad notar kaže ne: Može li se trgovati nelegalnim objektima i da li je zakon "Svoj na svome" rešio sporna pitanja

Problem nelegalnih objekata u Srbiji traje više decenija, a rešavanje tog problema predstavljao je za svaku vladu ogroman izazov. U još većem problemu su oni koji nameravaju takve nekretnine da prodaju ili da ih kupe. U poslednje vreme, veliki broj građana žali se da javni beležnici odbijaju da overavaju takve kupoprodajne ugovore. Problem je nastao kada je na snagu stupio zakon o ozakonjenju objekata, kojim se zabranjuje prodaja objekata koji su u postupku ozakonjenja. Sa druge strane, zakon o prometu nepokretnosti dozvoljava prodaju nekretnina koje nemaju upotrebnu dozvolu, ali imaju građevinsku.

Kontradiktornost dva zakona uvela je opštu pometnje.

Međutim, novi zakon "Svoj na svome" ne propisuje zabranu prometa nelegalnih objekata, što sada dodatno zbunjuje građane.

Postavlja se pitanje može li se uopšte i na koji način trgovati nelegalnim objektima u Srbiji, kao i kada notar može da odbije overu ovakvog ugovora. 

Advokat Petar Učajev kaže za Euronews Srbija da veruje da zakon "Svoj na svome" pokušava da reši tu situaciju.

"Nekoliko zakona se promenilo i sada ovaj poslednji, koji je stupio na snagu, tzv. zakon Svoj na svome zaista i rešava legalizaciju, upise prava svojine i promet. Formalno pravno, otvoriće mogućnost i uzimanja kredita, hipoteka. Za sada on je tek u povoju, doneta su mnoga rešenja. Da li je bilo prometa? Bilo je", rekao je on.

On objašnjava da notar danas može da overi promet nelegalnog objekta ako navede u notarskim klauzulama da je to nelegalno i da postoji mogućnost rušenja, nestanka objekta, propadanja ili odbijanja legalizacije koja je nekad postojala.

"Poenta je da notari neće to da rade zato što im se jednostavno takvi poslovi ne sviđaju. Oni da bi odbili takav posao, oni moraju da donesu posebno rešenje. To posebno rešenje oni jako teško donose. Na to posebno rešenje vi imate pravo žalbe, odnosno prigovora i o njemu se jako brzo odlučuje. Ali da bi notar doneo posebno rešenje kojim odbija overu prometovane pokretnosti, vi morate da dostavite celokupnu dokumentaciju u originalu, da sačekate onda da on stvarno donese to rešenje, pa onda se vi žalite, pa sud o tome odlučuje. Suštinski, nemate vi zakona koji kaže - nemoj prometovati, ali nećete nigde na području Beograda naći promet nelegalnog objekta kod javnog beležnika, ali ćete možda naći dole u centralnoj Srbiji, malo južno, zato što nekako drugačije tumače zakon", rekao je Učajev. 

Da nelegalan objekat nije isto što i objekat kojim je zabranjeno trgovati kaže za Euronews Srbija advokatica Milica Pajić. 

 

 

"Trenutna situacija je takva da nelegalan objekat nije bio predmet kupoprodajnih ugora, niti predmet prometa, ne zato što je to bilo zakonski zabranjeno, nego zato što je to tako praksa pokazala. Postoje objekti kojima je zabranjeno trgovanje, to su posebni objekti koji imaju zabeležbe upravo zabrane, opeterećenje i zabrane prometa tih nepokretnosti na osnovu sudske odluke. Tim objektima je definitivno zakonski zabranjeno trgovati", rekla je ona. 

Koje nekretnine mogu biti prometovane?

Objekat koji se nalazi u postupku legalizacije jeste objekat za koji je podnet zahtev nadležnom organu i o čijem konačnom ishodu još uvek nije odlučeno, objašnjava Pajić.

Euronews

"Ne znamo da li će rezultovati rešenjem o njegovom konačnom ozakonjenju ili pak će njegov zahtev za legalizaciju biti odbijen", dodaje ona.

Prema njenim rečima, legalan objekat jeste objekat koji je upisan u katastru nepokretnosti i čiji je pravni status definitivno utvrđen. 

"On može biti prometovan i on je jednostavno najsigurniji, jer je on upisan u katastru i ne postoji nikakva zabrana njegovog prometa", rekla je ona i dodala da za objekat koji je nelegalan ili je u postupku legalizacije ili je doneto rešenje da je njegova legalizacija odbijena, što može rezultovati donošenjem rešenja o rušenju. 

Da je u roku od pet godina od pravosnažnosti građevinske dozvole investiror dužan da pribavi upotrebnu dozvolu kaže Učajev. 

"Ukoliko je došlo do produžetka radova, uvek može da se podnese zahtev za produženje građevinske dozvole. U odnosu na to takođe i teče rok za upotrebnu dozvolu. Ukoliko isteknu svi ti rokovi, taj objekat onda ima tretman nelegalnog objekta", rekla je Pajić.

Sagovornici Euronews Srbija kažu da na osnovu važeće građevinske dozvole može da se trguje nekretninom.

"Čak i banka daje kredite, može da se stavi hipoteka. Jeste to malo rizično. Vi često zavisite danas, što se te izgradnje tiče, od čoveka kao pojedinca, fizičko lice. Iako je on osnovan, na primjer, kao DO, čovek premine u saobraćajnoj nezgodi, jednostavno sve stane. Vi to ne možete nikada predviditi, koliko god da je dobra u tom trenutku dokumentacija, važeća, građevinska dozvola", rekao je Učajev.

Ako istekne građevinska dozvola, a nije pribavljena upotrebna dozvola, Učajev navodi da to pitanje može da se reši kroz Zakon "Svoj na svome". 

Euronews

Rok za prijavu nelegalnih objekata po tom zakonu je već istekao, ali Učajev objašnjava da se može i dalje podneti prijava ali uz opravdane razloge zbog kojih je propušten prethodni rok koji je bio određen.

Prema njegovim rečima, građevinska i upotrebna dozvola daju zakonit objekat. 

"Treba da postoji uniformna praksa kod notara"

Pajić navodi da će notari overavati promet nepokretnosti koje su prošle postupak po novom zakonu "Svoj na svome", kaže Pajić.

"Međutim, oni i dalje ne overavaju ugovore koji imaju predmet objekte koji su u postupku legalizacije po novom zakonu Svoj na svome", rekla je ona. 

Prema njenim rečima, jako je veliki broj nelegalnih objekata, što je podstaklo državu da to pitanje reši dnošenjem zakona "Svoj na svome".

Učajev kaže da ima mnogo nelegalnih objekata, čak i u samom Beogradu, mada ređe u centralnim opštinama - Vračaru i Starom gradu.

"Imate Borču i Ovču sa gomilom izgrađenih zgrada potpuno nelegalnih. Sada ti prometi potpuno stoje", rekao je on.

On dodaje da dok nekretnina nije uknjižena, niste vlasnici, a da je ne možete uknjižiti bez građevinske i upotrebne dozvole. 

Kada su rešeni imovinsko-pravni odnosi, objašnjava on, nije teško dobiti građevinsku dozvolu.

"To nije bauk neki, nego je malo finansijski opterećujući, morate platiti neke doprinose. Izađe to par hiljada evra. Zato je sad ovih 100 evra idealna mogućnost da svi ljudi reše svoj problem koji imaju", rekao je on govoreći o novom zakonu "Svoj na svome".

Sagovornici Euronews Srbija su saglasni da treba da postoji uniformna praksa kod notara, odnosno obavezno postupanje svih javnih beležnika u slučaju overe kupoprodajnih ugovora.

"To podrazumeva da će svaki građanin koji posede određenu dokumentaciju znati da može da reši svoj problem, da prometuje svoju nepokretnost", rekla je Pajić. 

      Celoukupan razgovor o ovoj temi možete pogledati u video prilogu iznad teksta.