Parking kao biznis: Da li se isplati ulagati u garažno mesto, kupiti plac i koje prepreke stoje na putu do zarade

Komentari

Parking kao biznis: Da li se isplati ulagati u garažno mesto, kupiti plac i koje prepreke stoje na putu do zarade - Copyright Tanjug/Beoinfo

Autor: Euronews Srbija

11/10/2026

20:34

Dodajte Euronews kao željeni izvor na Google-u

veličina teksta

Aa Aa

Parking u velikim gradovima odavno nije samo pitanje komfora, već i potencijalnog biznisa. Dok vozači u delovima Beograda, Novog Sada i drugih većih gradova svakodnevno traže slobodno mesto, vlasnicima garaža, placeva i parking prostora otvara se mogućnost da od relativno malog prostora naprave izvor prihoda. Ipak, računica nije ista za garažno mesto od 20.000 evra, plac koji treba pretvoriti u parking i celu garažu sa više mesta. Kod svake od tih investicija presudni su lokacija, početna cena, popunjenost i troškovi.

Da tržište raste pokazuje i najnovija statistika Republičkog geodetskog zavoda. U prvom polugodištu 2026. vrednost tržišta garažnih prostora u Srbiji porasla je 16,8 odsto u odnosu na isti period prošle godine, dok je broj kupoprodajnih ugovora povećan 9,6 odsto. Najskuplje garažno mesto u tom periodu prodato je na Starom gradu u Beogradu za 77.000 evra. Prema analizi aktuelne ponude portala Nekretnine.rs, garažna mesta u Beogradu mogu se naći i za oko 14.000 do 22.000 evra u pojedinim udaljenijim delovima grada, dok centralne lokacije prelaze 30.000 ili 40.000 evra. U Novom Sadu veliki deo ponude je između oko 19.000 i 33.000 evra, dok je u Nišu ulazna cena znatno niža.

Koliko košta garažno mesto i kakav prihod može da donese

Najjednostavniji model je kupovina garažnog mesta i njegovo izdavanje. Ako se, na primer, mesto kupi za 20.000 evra i izdaje za 120 evra mesečno, bruto godišnji prihod iznosi 1.440 evra, odnosno bruto prinos je 7,2 odsto, a prostom računicom ulaganje bi se vratilo za nešto manje od 14 godina. Međutim, to nije stvarni period povraćaja. Fizičko lice koje izdaje garažu plaća porez na prihod od nepokretnosti po stopi od 20 odsto na osnovicu umanjenu za 25 odsto normiranih troškova, što efektivno znači 15 odsto bruto zakupnine. Tu su još porez na imovinu, održavanje, eventualni kvarovi, troškovi zgrade i periodi kada mesto nema zakupca. Zato je mnogo važnije izračunati neto prinos nego gledati samo mesečnu kiriju.

Nije svaka garaža dobra investicija

Koliko će garaža donositi zavisi gotovo potpuno od mikrolokacije. Aktuelni oglasi pokazuju da se u Beogradu garaže često izdaju za oko 80 do 200 evra mesečno, dok na najtraženijim lokacijama pojedina mesta dostižu cene zakupa više od 200 evra.

U Novom Sadu raspon je uglavnom oko 70 do 150 evra, a u Nišu oko 60 do 100 evra, uz više cene u centru. To su, međutim, tražene, a ne nužno ostvarene cene. Mnogo je važnije da li se konkretno mesto nalazi uz zgrade bez dovoljno garaža, poslovni centar, bolnicu, fakultet ili turističku zonu nego kolika je prosečna cena na nivou celog grada. Čak i fizičke karakteristike mesta mogu promeniti računicu: širina, pristup, rampa, visina ulaza i mogućnost lakog manevrisanja mogu odlučiti da li će se ono izdavati odmah ili ostajati prazno.

Privatni parking donosi veći prihod, ali traži i veće ulaganje

Druga mogućnost je kupovina ili zakup placa i njegovo pretvaranje u privatni parking sa više mesta. Tu potencijal za prihod može biti veći, ali raste i početno ulaganje, kao i pravna i poslovna složenost. U Beogradu se privatna parking mesta na traženim lokacijama trenutno izdaju i za 120 do 150 evra mesečno, a vlasnici parkinga navode da korisnici često traže osvetljen prostor, video-nadzor, rampu i dodatno obezbeđenje. Sa 20 mesta, na primer, prihod od 120 evra po mestu bio bi 2.400 evra mesečno pre troškova, ali to nije automatski i profit. Treba uračunati uređenje zemljišta, rasvetu, rampu, nadzor, održavanje, poreze, eventualni zakup zemljišta i periode slabije popunjenosti. Jedan vlasnik parkinga na Vračaru za Biznis.rs naveo je da je tokom leta imao polovičnu popunjenost, dok je zimi potražnja bila veća.

Plac nije automatski parking

Tu dolazimo i do pitanja koje budući investitori često potcene: ne može se svaki plac jednostavno pretvoriti u parking.

Činjenica da na zemljištu nije moguće graditi stambenu zgradu ne znači da je automatski dozvoljeno koristiti ga za komercijalno parkiranje. Pre ulaganja potrebno je proveriti namenu parcele i važeći urbanistički plan, kao i koje su dozvole potrebne za uređenje i korišćenje prostora. Za poslovanje je potrebno regulisati i pravni status, a kod profesionalnog upravljanja parkingom postoje dodatni uslovi. Grad Beograd navodi da se postupci za lokacijske uslove, građevinske i upotrebne dozvole i druge akte sprovode kroz objedinjenu proceduru, dok pravna analiza objavljena poslednjih dana upozorava da namena zemljišta mora biti proverena pre nego što se uloži novac u njegovo uređenje.

Kada se parking investicija zaista isplati?

Zato parking može biti dobar mali biznis, ali nije investicija kod koje je dovoljno kupiti "bilo koje" mesto ili plac i čekati prihod. Najmanji rizik i najmanju operativnu složenost ima kupovina pravno čistog garažnog mesta na lokaciji gde već postoji velika potražnja. Privatni parking sa više mesta može donositi veći prihod, ali traži više kapitala, dozvola i svakodnevnog upravljanja. Pre kupovine treba proveriti vlasništvo i terete u katastru, jer iscrtano parking mesto u garaži nije nužno isto što i nepokretnost upisana kao poseban deo. Tek kada se saberu kupovna cena, porezi, održavanje, realna zakupnina i očekivana popunjenost, može se odgovoriti na najvažnije pitanje: ne da li se parking "isplati", već da li se isplati baš taj parking, na baš toj lokaciji i po baš toj ceni.