"Pogrešno je maštati da će cene pasti": Zašto je ovo pravi period za kupovinu stana
Komentari24/05/2025
-20:41
U Beogradu kvadrat u novogradnji na Savskom vencu košta u proseku 4.784 evra, dok najniže cene beleži Rakovica 1.865 evra u starogradnji. Postavlja se pitanje šta stoji iza tih razlika i gde je u svemu tome prosečan kupac, kao i zašto su cene kvadrata rekordno visoke i da li su građani izgubili pristup stambenom prostoru.
Da je Beograd tradicionalno najskuplji kada je reč o nekrentinama nije ništa novo, kaže direktor za procenu vrednosti u kompaniji CBRE Nebojša Nešovanović i navodi da je Beograd uvek bio najskuplji i ostaće skuplji u doglednoj budućnosti.
On objašnjava da Beograd ima i najveće, najlikvidnije i najdublje tržište tako da su tu i oscilacije cena manje nego na drugim tržištima.
"Na tržištima gde se trguje sa 200 ili 300 ili 400 stanova, jedan projekat može značajno da poremeti tržište, da jednostavno bude preterana ponuda i da obori cene. Isto tako, na tako malim tržištima gde je mala ponuda, mali porast tražnje može da dovede do velikog rasta cena", rekao je Nešovanović.
Da li u Beogradu ponuda odgovara tražnji?
Postavlja se pitanje da li u Beogradu ima dovoljno stanova koji su najtraženiji.
U Beogradu nikada ponuda nije odgovarala tražnji, kaže Nešovanović i navodi da je dobra vest bila 2023. i 2024. jer je ta ponuda bila na rekordnim nivoima i bila je najbliža tražnji.
"Nama je, recimo, u 2021. i 2022. odnos prometa i ponude bio negde oko 2,4 ili 2,5, što znači da na jedan izgrađen stan se prometovalo 2,4 ili 2,5 stanova. U prošloj godini je to bilo na oko 1,4 ili 1,5, što je bilo najbolje u prethodnih više od 10 godina. Prethodna godina i dobrim delom ova godina su sjajne godine za kupovinu stanova. Kupci nisu bili u skorije vreme u boljoj poziciji da kupe stan i plašim se da će se to završiti koliko sa ovom godinom i da se vraćamo na mnogo veću tražnju od ponude", rekao je on.
Povezane vesti
Nikada nije bilo bolje vreme u smislu onoga što se nudi, a ne u smislu cena, a Nešovanović kaže da cene konstantno idu na gore i da je samo pitanje koliko iz godine u godinu one skaču.
"Prosek na duži rok rasta cena je oko 10 odsto godišnje. U prethodnoj godini RGZ je saopštio da je oko pet odsto, što znači da je ispod proseka, da nam je rast bio ispod proseka. Pogrešno je maštati da će cene pasti, ovde samo pričamo koliko rastu, da li rastu na proseku, ispod proseka ili iznad proseka", rekao je on.
"Nekretnine i dalje najbolja investicija"
U Srbiji je, kaže Nešovanović, specifično da je tržište stanova prilično tržište kapitala.
Euronews Srbija
"Kada kažemo da je 70 ili 80 odsto kupovina za keš, ne na kredit, to znači da ljudi koji imaju 200.000, 300.000 ili 400.000 evra keša negde u koverti kupuju već treći, peti ili deseti stan. Oni su jednostavno finansijski investiori koji se ponašaju kao bilo koji investitori na berzi. Oni stanove kupuju kao investiocione jedinice i kod investicionih jedinica vam je najbitnije da su one likvidne, da se lako prodaju", rekao je on.
Tradicionalno, najlakše se prodaju stanovi od 50 ili 55 kvadrata s jednom spavaćom sobom, a Nešovanović kaže da njih najčešće kupuju ljudi koji u njima nikada neće prespavati, u kojima nikad neće živeti, već ih kupuju kao investiciju koja im čuva vrednost novca i gde imaju kapitalnu dobit oko 10 odsto godišnje.
Uz to se, dodaje, takvi stanovi prilično lako izdaju, pa imaju i prihode od zakupa.
Takvi investicioni kupci, kaže on, imaju oko 13 ili 14 odsto godišnji povrat na njihova uložena sredstva, što je vrlo lepa svota.
Povezane vesti
"Prosečna stopa povraćaja je između tri i pet odsto. To znači ono što ste platili i onu rentu koju dobijate. Ako uložite 100.000 evra, realno je da godišnje dobijete između 3.000 i 5.000 evra, ali pored tog novca koji dobijate od rente, vi imate i kapitalnu dobit. Do sada je bilo da ako ove godine investirate 100.000 evra, sledeće će vam to vrediti 110.000 evra i uz ovih 3.000 do 5.000 evra koje dobijete od rente, vi imate 113.000 ili 115.000 posle jedne godine. Okej, imaćete amortizaciju, neke troškove tipa poreza na imovinu, ali završite na nekih 11 ili 12 procenata neto dobiti", rekao je on.
Sagovornik Euronews Srbija naglašava da su nekretnine i dalje najsigurnija i najbolja investicija i zato što nemaju realnu konkurenciju.
Za razliku od investicionih kupaca, oni koji kupuju stan za sebe i porodicu moraju da gledaju i gde je škola, supermarket i javni prevoz.
"Njima je možda bitnije to šta dobijaju sa stanom od kvaliteta pločica ili završne obrade. To merite prema sebi. Najveći deo kupaca će i dalje biti investicioni kupci koji gledaju likvidne nekretnine koje lako prodaju, koje imaju najbolji kapitalni rast, gde će čuvati svoj kapital i gde će ga umnožavati", rekao je on.
Dobri stanovi u ponudi odmah se prodaju, a Nešovanović kaže da prethodni period, nekih možda i godinu dana bio je dosta dobar za kupovinu i da se nada da će taj period trajati možda još i šest meseci.
On je naveo da očekuje da se u naredne dve godine smanji ponuda, kao i da će ponovo biti pritisak na cene i da će kupci imati mnogo lošiju pregovaračku poziciju nego što su imali u prethodnoj ili u ovoj godini.
"Ko traži stan, mislim da mu je ovo pravi period da ga kupi", rekao je on i dodao da će u sledećoj godini biti lošija situacija za kupca.
"Za 100.000 evra nema šta da se kupi u Beogradu"
Kada su pitanju krediti za mlade, postavlja se pitanje koliko su oni uticali na tržište.
Tanjug/Vladimir Sporčić
"Nisam video koliko je do sada plasirano tih kredita, ali generalno to su baš jeftiniji stanovi", rekao je Nešovanović.
On kaže da za 100.000 evra u Beogradu malo šta može da se kupi, ako gotovo išta možete da kupi trenutno.
"To je jedan vrlo mali segment tržišta i ne može da se odrazi na celokupno tržište. Najčešće se kupuju za 200.000 ili 300.000 evra, to je početna tačka da kupite stan. Dosta je teško trenutno kupiti stan ispod 150.000 ili 200.000 evra u Beogradu", rekao je on.
U oglasima je prodavci često naznače da ne prihvataju kupce iz kredita za mlade.
Nešovanović kaže da to nije ni toliko nova praksa, ali da je praksa u prethodnih pet godina da ljudi koji grade kreću gradnju da finansiraju iz pretprodaje i izbegavaju kreditne kupce.
"Kod kreditnih kupaca vi dobijete 10 ili 20 odsto na početku i onda čekate preostalih 80 odsto praktično da završite objekat. To se ljudima koji grade ne isplati i oni preferiraju kupce koji plaćaju u ratama. Najčešće pet ili šest rata koje se isplaćaju sekvencijalno tokom gradnje", rekao je on.
Garaže su po cenama skoro dostigle stanova.
"Garaže su nam deficitarne i to se sada menja sa novogradnjom. Povećan je koeficijent garaža. Doskoro je bilo zahtevano na jedan stan da bude 1,1 garažno mesto. To je sada gotovo po pravilu dignuto na 1,3. Ali u Beogradu imamo mnogo više automobila nego što smo imali pre 10 ili 20 godina. Verovatno je javni prevoz koji treba unaprediti odgovor na to pitanje, ali sve će to trajati prilično dugo", rekao je Nešovanović.
On kaže da je bez obzira na gužve i nedovoljno parkig mesta, grad i dalje najatraktivniji za život.
"Da bi otišli van grada, vama neko treba da ponudi puno toga. Treba vam socijalna infrastruktura, vrtići, škole, domovi zdravlja, maloprodaja, zabava. Postoji više projekata koji sve to predviđaju, ali to su dosta veliki projekti. Pričamo o stotinama hektara i pričamo o investicijama koje se mere u stotinama miliona ili milijardama evra. Znači to nam sve dolazi, dolaze nam nekakva predgrađa kakva imate na zapadu, najviše u Americi, ali ćemo to sačekati barem još nekoliko godina", rekao je sagovornik Euronews Srbija.
Komentari (0)