Država hoće da zamrzne kirije za mlade: Rešenje za krizu ili novi udar na tržište?

Srbija razmatra mogućnost da se ograniče cene zakupnina stanova za mlade do 35 godina, po ugledu na Španiju. Detalji će biti poznati 17. ili 18. septembra. Naime, predsednik Srbije Aleksandar Vučić, kada je nedavno najavio ovu meru, rekao je da se u Španiji pokazala izuzetnom. Kirije su, kako je rekao, otišle u nebesa, a oni koji izdaju stanove time ne plaćaju porez i uglavnom se plaća u kešu, a niko ne prijavljuje stanare.

To bi mladima, kaže on, bila garancija da nema povećanja kirije, a država bi imala porez od toga.

"Istovremeno, svi koji to koriste mogli bi da žive neuporedivo lakše i bolje", naveo je on nedavno.

Španija, Austrija i Nemačka naletele na zid zbog kirija

Da je ova odluka i te kako promenila živote mnogih u Španiji, svedoči činjenica da je, prema Spanish Property Insightu, ovaj Zakon o stanovanju iz 2023. potpuno izmenio način izdavanja stanova, piše Bloomberg Adria.

"Sada su na snazi ​​dva ključna mehanizma za poboljšanje pristupačnosti i stabilnosti na tržištu nekretnina: referentni indeks cena najma, i referentni indeks zakupa stambenih nekretnina (IRAV)."

Referentni indeks cena najma, prema ovom portalu, određuje maksimalne cene najma u područjima koja su regionalne vlade službeno proglasile "stresnim".

"Ovaj sistem ograničava koliko stanodavci mogu da naplate prilikom potpisivanja novih ugovora o najmu unutar tih zona", navodi se.

Ove cene se zasnivaju na specifičnim karakteristikama svakog doma i objavljuje ih špansko ministarstvo stanovanja.

S druge strane, IRAV je relativno novi indeks ažuriranja zakupnina koji je uspostavio Nacionalni institut za statistiku, stupivši na snagu od januara 2025. godine. "Zamenjuje CPI za godišnje povećanje kirija, nudeći predvidljiviju i od inflacije zaštićeniju metodu za prilagođavanje postojećih kirija."

Interesantno je da je nakon ovih mera, kao i uvođenja restrikcija iznajmljivanja stanova za odmor, usledio niz protesta Španaca koji su se pobunili za pristupačnije cene stanova. Primera radi, jedan od protesta 2024. imao je slogan "Stanovanje je pravo, a ne posao", a kako su pisali mediji, na ulicama je izašlo na hiljade ljudi.

I Austrija je u avgustu 2023. uvela ograničenje povećanja kirija kako bi ublažila pritisak na građane. To se odnosi na regulisane i subvencionisane kuće za iznajmljivanje.

AP/Theresa Wey

Sa široko rasprostranjenom nestašicom stambenog prostora koja povećava pritisak na potrošače, pisala je Bloomberg Adria, vlade širom Evrope se suočavaju sa pritiskom da ublaže pritisak na cene. Ali politička intervencija može imati suprotan efekat. Ograničenja cena zakupnina u susednoj Nemačkoj – pre svega neuspelo zamrzavanje cena u Berlinu – na kraju su ograničila razvoj novih stanova i otežali pronalaženje kuće.

Imajući u vidu kakve su posledice restrikcije cene rente na ovim primerima, kako bi ove mere izgledale u Srbiji? Sudeći prema rečima sagovornika Bloomberg Adrije, Srbija ima poprilično posla pre nego što se odluči na ovu meru.

Kako kontrola cene kirije utiče na građane

"Kontrola cena često može dovesti do ozbiljnih problema u društvu – što je više kontrole, to ćete napraviti veću štetu. Postavlja se pitanje koje bi kirije država ograničila, odnosno kakva je tržišna vrednost stanova. Jednostavno, ne postoji jasan način kojim će se odrediti vrednost takvog stana za izdavanje. Osim toga, svi sistemi koji su se na tome bazirali su propali", smatra ekonomista Aleksandar Stevanović u izjavi za Bloomberg Adriju.

Koliko u Beogradu ima stanova

Bloomberg Adria/Republički zavod za statistiku, popis 2022.

Kako kaže, primera ograničavanja cene zakupa nekretnina ima svuda po svetu.

"Ti stanovi su s vremenom nestali sa tržišta. U takvim državama, takođe, postoji povlašćena klasa koja je dobila ograničenu kiriju, a osim toga imate građane koji treba da plate izuzetno visoku cenu stanova, rekao je te dodao:

"Država se meša u mnoge segmente života, i s te strane, to je potpuno pogrešno. Dakle, ako su nam određeni parametri građevinarstva u Srbiji neodgovarajući, Srbija treba da obrati pažnju na to šta je podiglo cene kirija. Osim toga, nisu svuda u Srbiji kirije skupe, ovo nije pitanje socijalne politike".

S obzirom na to da bi ovim merama na prvom udaru bili zakupci i stanodavci, Miloš Mitić iz CityExperta smatra da postoji bezbroj faktora na koje prvo treba obratiti pažnju pre nego uvesti zakon o stanovanju.

Prosečne cene kirija u Srbiji za kraj 2024.

Bloomberg Adria/Global Property Guide / 4zida, KupujemProdajem

"Srbija trenutno ima slobodno tržište ponude i tražnje, što predstavlja možda najbolji put ka razvoju samog tržišta. U zavisnosti od situacije, tržište izdavanja nekretnina je izuzetno fluidno i zavisi od doba godine."

U tom smislu, kaže Mitić za Bloomberg Adriju, ograničenje cene zakupa možda bi onemogućilo pojedinim stanodavcima dodatni profit u onom periodu godine kada je potražnja najveća. Drugim rečima, stanodavci mi manje zarađivali ukoliko bi se uspostavila plafon cena stanova.

"Najviše bi ograničenja uticala na građane kada bismo se ponovo našli u periodu ekstremno visoke tražnje, kao kada su izbeglice iz Rusije i Ukrajine masovno pristizale u Srbiju", smatra on.

Poremećaj slobodnog tržišta

Kada je Srbija pre tri godine postala dom za više desetina hiljada ruskih i ukrajinskih porodica koje nisu gledale na cenu kad je reč o stanovima i kućama, lokalno stanovništvo se našlo u iznenadnom problemu. Oko 150.000 njih je potražilo utočište u Srbiji, a za kratko vreme cene stanova u Beogradu su udvostručene. Klasičan primer izraženog tržišta bika, reklo bi se berzanskim rečnikom, misleći se na tržišni princip: što veća tražnja i manja ponuda - viša cena.

"U tom periodu cene zakupa skočile su i do 50 odsto od regularne tržišne cene. To je dosta ugrozilo zakupce iz prestonice koji su bili u potrazi za stanom. U tom pogledu, mere ograničenja moraju da zaštite građane kako bi se sprečila katastrofa", smatra Miloš Mitić u izjavi za Bloomberg Adriju.

Prosečna kirija u Beogradu u periodu od 2021. do 2022.

Bloomberg Adria/4zida.rs

Što veće ograničenje, veći pad prodaje stanova

Na pitanje da li bi Srbija mogla da izbegne scenario kakav postoji u Španiji, Mitić kaže kako bi, na duže staze, stanodavci kalkulisali koliko bi im dugoročno izdavanje stanova bilo isplativo.

"Kako kod nas, barem trenutno, vlada takva situacija da stan na dan nije toliko isplativ, generalno posmatrano, izdavanje stanova za odmor na platformama Airbnb ili Booking jeste isplativo – veći je trošak, ali veća je i zarada", objašnjava.

Inače u Srbiji, podsetimo, ima više od 22.500 registrovanih stanova koji se izdaju na dan i vode kao ugostiteljski objekti. I neregistrovanih je, nema sumnje, mnogo. Beograd u tom broju, logično, prednjači. Samo na platformi Airbnb trenutno u prestonici ima oko 5.000 stanova koji su spremni da otvore vrata gostima iz sveta.