Kraj iluzije o "bogatim Rusima" u Srbiji: Ne razbacuju se hiljadama evra, na tržištu nekretnina traže strogo jednu stvar

Vest o navodnom novom velikom talasu dolaska ruskih državljana u Srbiju, koji navodno ponovo diže cene nekretnina u nebesa i stvara neviđeni pritisak na tržište, snažno je odjeknula u domaćoj javnosti. Međutim, situacija na terenu je znatno drugačija od onoga što se nedeljama spekuliše. Katarina Lazarević, poznata i iskusna agentkinja za nekretnine, u razgovoru za Euronews Srbija u potpunosti demantuje ove navode, objašnjavajući da se domaće tržište zapravo suočava sa sasvim drugačijim, duboko ukorenjenim strukturnim izazovima. Glavni problem, kako ona ističe, nije navodni dolazak stranaca, već hronični nedostatak malih stanova i nekretnina po razumnim cenama.

Prema njenim rečima, nema nikakve nove "najezde" ruskih građana, već se radi o najobičnijoj unutrašnjoj migraciji onih ljudi koji su već odavno tu.

"Sve je to izmišljena priča. Nikakvog novog talasa nema. Rusi se jednostavno šetaju, izađu iz jednog zakupa i odu u drugi zakup. Znači, to su isti Rusi, samo gledaju gde je ugodnije, ili zgodnije zbog škole, ili zbog posla. Znači, isti Rusi, nikakvih novih Rusa nema", kategorična je Lazarević na samom početku razgovora, stavljajući tačku na sva nagađanja o iznenadnom udaru na tržište zakupa u prestonici.

Ona ističe da su priče o basnoslovnim ciframa koje stranci daju za mesečni najam danas daleko od realnosti, te da su očekivanja pojedinih stanodavaca potpuno neopravdana i nerealna. Domaći vlasnici stanova, prema njenim rečima, često kalkulišu pokušavajući da ostvare što veću zaradu.

"I naši ljudi koji izdaju gledaju, ako može Rus da se pojavi, vlasnik misli da će mu Rus platiti više", kaže Lazarević, ali odmah raspršuje te iluzije u paramparčad. Rusi koji trenutno borave u Srbiji postali su izuzetno oprezni i racionalni kada je u pitanju trošenje novca na stanovanje.

"Oni gledaju sve sitne zakupe, od 500 do 600 evra. Uopšte nisu zainteresovani za neke više cene", objašnjava sagovornica Euronewsa.

Dodaje i da se njihovo ponašanje znatno promenilo u odnosu na onaj prvi talas, kada je zaista postojala prava "najezda" i kada su se stanovi iznajmljivali bez mnogo postavljenih pitanja. Danas stranci izuzetno vode računa o tome koliko će novca izdvojiti. "Kalkulišu kao i svi drugi", naglašava ona.

Kada je reč o aktuelnim cenama na tržištu zakupa, Lazarević navodi da se tu suštinski nije mnogo toga promenilo u poslednje vreme, ali da su cene svakako ostale prilično visoke u odnosu na period pre početka krize. Za standardan, prosečan stan od 40 do 50 kvadratnih metara potrebno je mesečno izdvojiti između 400 i 500 evra, dok kvalitetniji i kompletno namešteni stanovi te kvadrature idu i do 600 evra. Ukoliko zakupac želi i bezbedno garažno mesto, to predstavlja dodatni trošak od 100 do 150 evra svakog meseca.

Problem, međutim, nije samo u samoj visini kirije, već prvenstveno u tome što takvih stanova jednostavno nema dovoljno na raspolaganju. "Kad se pojavi mali stan, on odmah ima pet zainteresovanih i mi ga izdamo za jedan dan. Zato ljudi misle i pričaju da su to neki novi Rusi. A nije, meni sad priča drugarica: izašao joj je jedan Rus, a došao je drugi. Nikakav on nije novi", prepričava Lazarević situacije sa terena.

Hronični nedostatak malih stanova na tržištu

Tanjug/Amir Hamzagić

Slična situacija vlada i kada je u pitanju sektor kupoprodaje nekretnina. Suprotno uvreženom mišljenju javnosti da ruski državljani masovno kupuju stanove po Srbiji, Lazarević otkriva da je broj takvih kupaca zapravo izuzetno minimalan. "Ima ih, ali nije to ništa ogromno", kaže ona.

Oni malobrojni koji se ipak odluče na dugoročno ulaganje i kupovinu, to uglavnom čine isključivo putem kredita koje podižu kod svoje, ruske API banke.

"Znači, sve rade u okviru svojih, ruskih krugova", dodaje ona.

Njihov fokus je pretežno usmeren na modernu novogradnju, uključujući i prestižni Beograd na vodi, ali uz veoma strogo definisane porodične budžete. Porodični ljudi traže komforne stanove od oko 90 kvadrata, obavezno uz jedno ili dva pripadajuća garažna mesta. Ipak, Lazarević jasno napominje da ni oni ne žele da plaćaju nerealno visoke cene od 6.000 ili 7.000 evra po kvadratnom metru, već isključivo traže lokacije gde je formirana cena znatno razumnija i opravdanija.

Analizirajući kompletno tržište, agentkinja detektuje onaj suštinski ključni problem: dramatičan nedostatak stanova manjih kvadratura i stanova sa normalnim, pristupačnim cenama. Stanogradnja u Srbiji se potpuno polarizovala.

"Imamo novogradnju sa prihvatljivim cenama, ali to je mali procenat, to nije suvi centar, već širi centar, a garaže su jako skupe. Imamo i luksuznu novogradnju gde cene idu pet, šest, sedam, osam hiljada evra. S druge strane, tu je i starogradnja, to su veoma traženi stanovi, ali oni najčešće nemaju garažu", detaljno objašnjava Lazarević trenutni balans snaga.

Poseban kuriozitet je, kako kaže, današnja struktura novoizgrađenih zgrada. Nekada su se masovno zidali manji stanovi od 40 do 70 kvadrata, pa su se arhitekte brinule da čak i predratni salonski stanovi uvek imaju pridružene garsonjere za poslugu. Danas se u modernoj novogradnji gotovo isključivo forsiraju isključivo veliki, prostrani stanovi.

"Jako je malo novih zgrada gde uopšte postoje manje strukture", ozbiljno upozorava Lazarević. Ona navodi pozitivan primer iz svoje prakse, gde je jedan pametni investitor sagradio zgradu od četiri sprata sa raznovrsnim stanovima od 30 pa sve do 90 kvadrata.

"Mi smo za šest meseci takoreći apsolutno sve to prodali, samo zato jer je to na tržištu izuzetno traženo".

Deficit malih stanova dodatno komplikuje to što mladi u Srbiji te iste male stanove kupuju mahom iz stambenih kredita isključivo za sopstveno stanovanje, a ne za biznis. Oni zakonski nemaju pravo da ih odmah izdaju, što dodatno smanjuje ionako oskudnu ponudu malih stanova na tržištu zakupa. Katarina ističe da se neretko suočava sa prilično apsurdnom situacijom da joj dođe klijent koji ima spreman budžet do čak 200.000 evra, a da na čitavom tržištu prosto nema slobodne, adekvatne nekretnine koju bi mogla da mu ponudi na prodaju. To je, prema njenim rečima, pravi dokaz krize.

Pravne prepreke i važnost agencijskih ugovora

Jerome Cid / Alamy / Profimedia

Pored ovih ozbiljnih infrastrukturnih problema, tržište se konstantno suočava sa pravnim i birokratskim preprekama koje najviše pogađaju stanodavce. Svaki stranac koji iznajmi stan mora biti zvanično prijavljen policiji zbog boravišta. Međutim, mnogi stanovi u Srbiji pravno nisu potpuno čisti.

"Ako je stan na pokojnu tetku, na pokojnu mamu, a vi ga izdajete, a pritom nije završena ostavina, vi apsolutno ne možete Rusa da prijavite policiji. Samim tim, vi tu nekretninu ne možete ni da mu izdate", sasvim je jasna Lazarević.

Ruski državljani, od kojih većina već ima sređene papire za rad, izričito uslovljavaju svaki zakup tom obaveznom policijskom prijavom.

U takvoj napetoj klimi, očajnim i neupućenim zakupcima se na tržištu neretko nude i skučene, preuređene vešernice, pa čak i mračni podrumi pod maskom malih stanova. Zato Lazarević na kraju apeluje da se pre svakog useljenja obavezno sastavlja profesionalni ugovor o zakupu.

"Ne treba da ga pravi gazda stana, ne treba da ga pravi ni zakupac, nego ga pravi stručna, licencirana agencija, zato što im je to neverovatno važno. Čak i mi, kad nismo sto odsto sigurni kakav će biti zakupac, izričito insistiramo da se ugovor obavezno overi kod notara", zaključuje ona, podsećajući da je to apsolutno jedini način da se stvori neophodna pravna sigurnost na ovom nikad turbulentnijem tržištu nekretnina.