Zemljište skuplje iz godine u godinu: Koji su razlozi rasta cena i šta može da se očekuje u budućnosti?

Cena oranica u Vojvodini dostiže i 16.000 evra po hektaru, čime je odavno probijen evropski prosek. Prema pisanju Bloomberga, najskuplji hektari su u Somboru, Vrbasu i Senti.

Euronews Srbija je istraživao šta je razlog za "jake" cene zemljišta i za koliko se prodaju i kupuju plodne oranice, pre svega u Mačvi i Sremu, ali i kolike su cene u Evropi.

"Halo, dobar dan. Maša, kraj telefona, pronašla sam vaš oglas na internetu da prodajete zemljište. Možete li, molim vas, nešto više da mi kažete o tome koja je cena, kako se kreću cene parcele i po aru?", upitala je novinarka Euronews Srbija jednog prodavca.

"Pa ja ne prodajem po aru, prodajem celu parcelu za 14.000 evra. To je plodno zemljište prve klase", odgovara prodavac.

I dok je u Posavo-tamnavi plodno zemljište prve klase oko 2.000 evra po hektaru, u Mačvi i Sremu je i do sedam puta skuplje.

"Sada se ovde u naseljenom mestu Platičevo ne može naći hektar zemljišta ispod 12.000 do 15.000 evra", kaže Milorad Kuzmanović, diplomirani inženjer poljoprivrede.

Ima i skupljih, a prema rečima našeg sagovornika, rekordne cene su u Vojvodini i okolini Beograda.

"Reći ću vam ovaj podatak da je u naseljenom mestu Jakovo u toku prošle godine prodata određena površina zemljišta za 29.000 evra po hektaru. To je bila tada najveća transakcija u poslednjem kvartalu 2024. godine. U Južnobanatskom okrugu cene zemljišta se kreću od 14.000 do 29.000 evra. Reći ću vam da je u okolini Sombora površina od 290 hektara prodata za 8,5 miliona evra, što je trenutno bila najveća transakcija", objašnjava Kuzmanović.

Pixabay

Rekordi u cenama zemljišta poslednjih godina obaraju se i u Mačvi, pre svega zbog kvaliteta koji pogoduje poljoprivrednoj proizvodnji.

"Cena hektara je širok pojam. Kreće se od 5 do 15.000, sve zavisi od lokaliteta, od tipa zemljišta, da li je kultura sadnje duvan ili za neke ratarske uslove. Sve zavisi od ponude i potražnje i limitirajući je za ratarsku proizvodnju kvalitet zemljišta, odnosno plitka podzemna voda i dobri uslovi za neku biljnju proizvodnju", objašnjava Jovan Sušić, diplomirani inženjer poljoprivrede.

Drugi razlog je urbanizacija, pa naseljavanje podiže cenu zemlje. Cene oranice rastu iz godine u godinu, a rekordna je bila prošla godina.

"Prema nekim podacima Republičkog geodetskog zavoda, u četvrtom kvartalu 2024. godine cena zemljišta u odnosu na 2023. skočila je za 38 odsto", kaže Kuzmanović.

Ako je uteha onima koji planiraju trgovinu, prava slika dobija se kada se pogleda evropsko tržište.

"Najskuplje zemljište u Evropi se prodaje na Malti, ono iznosi oko 290.000 evra po hektaru, dok je cena zemljišta u Holandiji od 85.000 do 95.000 evra. A reći ću vam i ovaj podatak, najjeftinije zemljište u Evropi se nalazi u Slovačkoj, koje iznosi 5.000 evra, a još jeftinije je u Hrvatskoj, gde se hektar zemljišta prodaje od 4.500 do 4.800 evra po hektaru", zaključuje Kuzmanović.

Za sada nema najava da bi rast cena mogao da se zaustavi, kao ni trgovina, jer su oglasi puni onih koji kupuju ili prodaju zemlju.

O cenama zemlje i kretanjima na tom tržištu za Euronews Srbija je govorio i urednik Agro TV-a Uroš Davidović.

Davidović: Izdavanje zemljišta isplativije od obrade

Davidović objašnjava da skok cena zemljišta u Vojvodini nije iznenadan, već rezultat višegodišnjih trendova, jer poljoprivreda funkcioniše sezonski, a promene su postepene.

"Kad pričamo o poljoprivredi, ne postoji ništa što je baš naglo. To se dešava, kad kažemo da je nešto u roku od deset godina, to opet nije naglo, jer poljoprivreda funkcioniše od sezone do sezone", rekao je Davidović.

Euronews Srbija

Državne subvencije, koje donose dodatnih 250 evra po hektaru, i visoke cene zakupa (550–600 evra po hektaru u Sremu) čine izdavanje zemljišta isplativijim od obrade.

Davidović navodi primer poljoprivrednika s 350 hektara u Sremu, čija kalkulacija pokazuje da je potrebno 33 godine za povrat investicije u kupovinu zemljišta kroz ratarsku proizvodnju, slično vremenu potrebnom za isplatu stana iznajmljivanjem.

"Prosečno, u Sremu, baš sam nedavno bio kod jednog divnog čoveka iz Šašinaca koji se bavi poljoprivredom na velikim površinama, 350 hektara, njegova kalkulacija je da njemu treba 33 godine da isplati hektar zemljišta koje je on kupio", rekao je Davidović.

Poređenje s evropskim tržištem i uticaj suše

U Mađarskoj su cene slične banatskim, dok su u brdovitim delovima Hrvatske niže zbog lošijeg kvaliteta zemljišta. Katastrofalna suša 2025. godine, koja je smanjila prinose, može dovesti do stagnacije ili pada cena zemljišta i zakupa za 5–10 odsto, što bi moglo uticati i na tržište nekretnina u Beogradu i Novom Sadu, gde su veliki poljoprivrednici kupovali stanove iz viška prihoda.

Davidović upoređuje cene zemljišta u Srbiji s evropskim tržištem, ističući da su u Vojvodini cene više nego u Hrvatskoj (4.500–4.800 evra po hektaru) i Rumuniji, gde strane kompanije kupuju zemljište bez emotivnog pristupa, za razliku od srpskih poljoprivrednika.

profimedia

"U Srbiji jeste viša cena zemljišta nego u Rumuniji, zato što mi imamo više dobrih poljoprivrednika. Tamo su manji poljoprivrednici, malo ima Rumuna koji rade svoju zemlju", rekao je Davidović.

On predviđa da će suša smanjiti profitabilnost poljoprivrede, čime će se smanjiti i interesovanje za kupovinu zemljišta. Ovo može dovesti do pada cena zakupa, posebno jer trenutne cene od 600 evra po hektaru nisu održive.

"Mislim da će ova godina biti ključna u tom smislu da će cena i zemljišta, što svi očekuju i pričaju o tome, opasti, isto kao i cena, ili makar stagnirati, isto kao i cena zakupa", rekao je Davidović.

Isplativost kupovine naspram zakupa

Davidović ne stavlja u istu ravan isplativost ulaganja u zemljište, ističući da kupovina zahteva 25–40 godina za povrat investicije kroz ratarstvo, dok zakup donosi brži prihod – oko 500 evra po hektaru godišnje plus subvencije.

Kupci su često poljoprivrednici, ali i investitori koji zemljište vide kao zaštitu od inflacije, slično zlatu, zbog ograničenih mogućnosti ulaganja u Srbiji, gde berza i privatni fondovi nisu razvijeni. Ipak, visoke cene zakupa postale su neodržive, a suša dodatno ugrožava profitabilnost.

"Kupuju poljoprivrednici i iznajmljuju poljoprivrednici, ali isto tako imali smo situaciju da je mnogo njih kupovalo zemljište i da su oni isto digli cenu zemljišta kao investiciju", rekao je Davidović i dodao da se iz razloga inflacije i nestabilnosit na drugim tržištima investitorima čini da je ulaganje u zemlju sigurno.

Euronews

Davidović upozorava da zemljište nije najisplativija investicija u poređenju s berzanskim ulaganjima na Zapadu, poput akcija kompanija kao što su Epl, Brodcom ili Alfabet.

Ipak, zemljište zadržava sigurnost i emotivnu vrednost, što potvrđuje primer Bila Gejtsa, koji je uložio u poljoprivredno zemljište u SAD.

"Dakle, zemlja je nešto konkretno, čvrsto, opipljivo, što ne daje brz obrt novca, nemojte da to neko očekuje, ali vas štiti prilično solidno od inflacije, isto kao i zlato", rekao je Davidović.

Gostovanje Uroša Davidovića u celosti pogledajte u video prilogu.