Tržište stanova na dan u krizi: Popunjenost smeštaja ispod 30 odsto, koliko se isplati ova vrsta najma?
Komentari
10/05/2025
-13:58
Poreska uprava Srbije najavila je da će svi koji zarađuju od iznajmljivanja stanova na dan uskoro dobiti poreska rešenja. Ova vest dolazi u trenutku kada se sektor kratkoročnog izdavanja već suočava sa ozbiljnom krizom, jer kako tvrde ljudi iz industrije – popunjenost ovakvog smeštaja u Beogradu u proteklim mesecima bila je svega 30 odsto.
Da je godina za turizam počela loše, saglasni su i predstavnici strukovnih udruženja, poznavaoci prilika, ali i predsednik Srbije Aleksandar Vučić, a kao glavni uzrok pada interesovanja za dolazak stranih turista u Srbiju, svi navode političku nestabilnost u zemlji.
Prema rečima predsednika, u prvim mesecima ove godine zabeležen je pad broja turista od 28,2 odsto u odnosu na isti period prošle godine. S druge strane, Republički geodetski zavod saopštio je da je u martu broj dolazaka bio manji za 11,1 odsto, dok je broj noćenja opao za 14,6 odsto, u odnosu na isti period prošle godine.
Posebno je pogođeno tržište stanova na dan, koje je poslednjih godina postala značajna konkurencija hotelskom smeštaju. Sada, međutim, i ono oseća posledice krize, uz dodatni pritisak novog poreskog režima.
Popunjenost ispod 30 odsto
Prema informacijama koje je za Euronews Srbija podelio investicioni savetnik Nikola Seneši, popunjenost stanova na dan u Beogradu pala je ispod 30 odsto, pokazuju poslednji izveštaji.
Na naš upit, iz Ministarstva turizma su saopštili da je prema njihovoj evidenciji trenutno u Srbiji registrovano 16.343 stanova na dan, odnosno kategorizovanih apartmana, sa ukupno 27.366 kreveta.
U istom periodu prošle godine, taj broj iznosio je 14.385 stanova, što ukazuje na rast ponude.
profimedia
Povezane vesti
Međutim, stručnjaci tvrde da se podaci sa terena ne poklapaju sa zvaničnom statistikom. Seneši navodi da je realan broj aktivnih stanova manji – oko 9.500, pri čemu oko 7.000 stanova dominira tržištem.
"Mislim da je taj broj zapravo još manji. Cene su značajno pale i izdavanje više nije isplativo, a dodatni porez će mnoge odvratiti i od kratkoročnog i od dugoročnog izdavanja. Moja procena je da beogradska ponuda trenutno ne premašuje 4.500 do 5.000 stanova", kaže Seneši.
"Isplativo samo ako se porez ne plaća"
Iako se od perioda pandemije izdavanje stanova na dan smatralo isplativijom opcijom u odnosu na dugoročni zakup, stručnjaci danas upozoravaju da to više nije slučaj.
Seneši smatra da kratkoročno izdavanje već duže vreme nije unosna investicija.
"Ono može biti isplativo samo ako se porez ne plaća. Uvođenjem bilo kakvog poreza, ovaj model izdavanja postaje potpuno neisplativ, što bi se neminovno odrazilo i na povećanje cena", ocenjuje Seneši.
Prema njegovim rečima, sa trenutnom prosečnom popunjenošću od oko 30 odsto, neto cena po noćenju – bez provizije – iznosi oko 34,46 evra.
"Ako se na to doda još i porez – bilo da se oporezuje po realnoj zaradi ili paušalno, kako se sada pretpostavlja – taj model više nema budućnost. Prosečan jednosoban stan, koji je najčešći na tržištu, bez poreza donosi mesečno oko 320–330 evra. Od toga je polovina samo za pokrivanje troškova, a sve to uz zahtevan fizički angažman", kaže Seneši.
Tanjug/Vladimir Šporčić
Povezane vesti
Sličnog mišljenja je i procenitelj nekretnina Milić Đoković, koji za Euronews Srbija ističe da se ovaj posao često pogrešno doživljava kao "laka zarada".
"Ako se time bavite ozbiljno, to mora da bude vaš posao – da obilazite stanove, menjate posteljinu, rešavate kvarove i pratite obaveze prema državi. Ljudi zaboravljaju da stan ne može biti izdat svakog dana – čak i u najboljem slučaju, popunjenost ide do 60–70 odsto, što znači 10 dana u mesecu", kaže Đoković.
On dodaje da su očekivanja često nerealna.
Povezane vesti
"To nisu neke 'helicopter money' koje padaju s neba. Dugoročni zakup je mnogo jednostavniji, stabilniji i manje stresan model u poređenju sa svakodnevnim kontaktom sa različitim gostima", ukazuje naš sagovornik.
Kakva je budućnost ovog sektora?
Govoreći o budućnosti tržišta kratkoročnog najma, Milić Đoković smatra da vlasnici koji izdaju samo jedan stan nemaju dugoročnu perspektivu.
"Mislim da će se tržište jasno diferencirati. Ili će se time baviti oni koji imaju organizovan sistem, kao firme, sa pet do deset stanova, i koji posluju kao da izdaju mini-hotel preko platformi poput Bookinga – slično kao što funkcioniše reizdavanje hotela na moru. Ili će se odlučiti za dugoročni najam", objašnjava Đoković.
On dodaje da pojedinci sa jednim stanom teško mogu da opstanu na tržištu kratkoročnog najma.
"Za one sa samo jednim stanom, perspektiva je gotovo nepostojeća. Vremenom će se verovatno pokazati da je dugoročni zakup isplativiji i održiviji model", zaključuje Đoković.
profimedia
Seneši ocenjuje da je prošla godina bila znatno bolja za ovaj sektor, dok je trenutna situacija, kako kaže, veoma teška.
"Sada je zaista katastrofalan momenat. Došlo je do velikog pada broja turista, i svi se nadaju da će tokom leta biti bolje. Dugoročno, situacija mora da se stabilizuje jer nemamo dovoljno hotelskog kapaciteta. Ako stanovi poskupe, ljudi će početi da se okreću hotelima – a upravo gradski hoteli sa tri ili četiri zvezdice trenutno najviše trpe. Njima je popunjenost bukvalno desetkovana“, objašnjava Seneši.
Ekspo i stanovi na dan
Iako je ovaj sektor trenutno u padu, Seneši smatra da bi tokom međunarodne izložbe EXPO 2027 moglo doći do naglog rasta potražnje za stanovima na dan.
"Hoteli neće moći da prime sve goste koji budu dolazili na EXPO. Iako su određeni hotelski kapaciteti dobili podršku Razvojne agencije Srbije uz obećanje da će biti završeni do tada, zbog trenutne situacije u društvu i niske likvidnosti, smatram da je vrlo neizvesno da li će se ti projekti realizovati", kaže Seneši.
U tom kontekstu, ističe da će najveći teret smeštaja pasti upravo na stanove za kratkoročni najam – prvenstveno u Beogradu, ali i u Novom Sadu.
"Zato očekujem da će 'stanovi na dan' preuzeti veliki deo gostiju. Posebno oni u blizini lokacije EXPO-a, poput Surčina i Jakova, gde se već gradi značajan broj manjih stanova – možda čak između 1.500 i 2.000 – koji će biti usmereni upravo na to tržište. Jednostavno, ti stanovi će morati da nadomeste nedostatak hotelskog smeštaja tokom šest meseci trajanja manifestacije".
"Tražnja u hotelima pala za 25 odsto"
Hotelski sektor suočen je sa ozbiljnom krizom, a dodatni pritisak mogao bi uslediti upravo pred EXPO 2027, upozorava Seneši.
"Tražnja u hotelima pala je za 25 odsto, što je katastrofalan podatak, naročito za manje hotele. Veliki brendovi to lakše amortizuju jer imaju bolje kanale prodaje, ali mali hoteli su na ivici opstanka", navodi on.
Tanjug/Aleksandar Nićiforović
Kao ilustraciju problema, Seneši navodi primer hotela Holiday Inn, koji je nedavno prodat stranoj banci i više neće funkcionisati kao hotelski objekat.
"To je samo još jedan pokazatelj u kakvom je stanju tržište. Situacija nije takva da će se jednostavno rešiti povratkom turista. Naprotiv, postoji ozbiljan rizik da većina hotela planiranih za izgradnju do EXPO-a, koji su trebalo da budu subvencionisani, neće biti završeni na vreme", kaže on.
Upravo zbog toga, dodaje, deo opterećenja moraće da preuzmu stanovi na dan.
"Ljudi će, ako treba, renovirati stanove, iseliti se iz Beograda i ustupiti ih posetiocima EXPO-a", zaključuje naš sagovornik.
Komentari (0)