Advokatica Tamara Radojčić razjašnjava dileme: Kako rešavati sporove u vezi sa izdavanjem i zakupom stana?

"Dogovorili smo se na reč" – rečenica koju svakodnevno čuju hiljade zakupaca i stanodavaca u Srbiji. Međutim, kada dođe do spora, bez pisanog traga nema dokaza, a sudski postupci traju godinama. Advokatica Tamara Radojčić otkriva za Euronews Srbija šta zakon zaista kaže, zašto većina ugovora ostaje "na crno" i kako se zaštititi od iznenadnog povećanja kirije, podzakupa ili samovoljnog izbacivanja.

Osnovno pitanje koje muči i zakupce i stanodavce jeste – ima li ugovor pravnu snagu ako nije overen kod notara.

"Naš Zakon o obligacionim odnosima uopšte ne propisuje da ugovor mora da bude zaključen u pisanoj formi. Dovoljno je da se mi sporazumemo oko određenog ugovora i zakon nama ostavlja u skladu sa našom slobodom ugovaranja da dogovorimo koliko će da bude iznos zakupnine, na koliko će ugovor da bude zaključen. To je prosto načelo konceptualizma koje dominira u Zakonu o obligacionim odnosima, a Zakon o obligacionim odnosima je najvažniji zakon u našem pravu koji uređuje sve", objašnjava Radojčić.

Ipak, dodaje da postoje i drugi propisi koji idu korak dalje.

"Pored toga, postoji Zakon o stanovanju koji propisuje da bi ugovor trebao da ima pisanu formu. Ali u suštini, imajući u vidu i našu praksu i naše zakone, da bi važio ugovor u zakonu, dovoljno je da on bude sklopljen u usmenoj formi, ali preporučuje se da bude sklopljen u pisanoj formi upravo kako bi se stavilo na papir ono što su zakupodavac i zakupac ugovorili. To bi sprečilo buduće neke sukobe", naglašava advokatica.

Na pitanje zašto onda toliko ljudi i dalje veruje "na reč", Radojčić je jasna.

"Ja uvek preporučujem da se zaključi ugovor o zakupu u pisanoj formi. Na taj način, za sve ono što nije ugovoreno tim ugovorom o zakupu, uvek će se primenjivati Zakon o obligacionim odnosima. Za sve stvari koje nisu međusobno regulisane i decidirano navedene, primenjuje se Zakon o obligacionim odnosima", kaže Radojčić.

Postoje dve vrste overe kod javnog beležnika

Overa kod javnog beležnika nije obavezna, ali postoje dve vrste koje menjaju sve.

"Ugovor može da bude zaključen samo u pisanoj formi, a može i da bude overen kod javnog beležnika. Tu razlikujemo običnu overu potpisa kada javni beležnik samo utvrđuje identitet lica koji zaključuje ugovor i ne ulazi u sadržinu ugovora. To je takozvana obična overa potpisa i ona daje samo tu neku sigurnost da znamo šta su ugovorne strane dogovorile i da su one to potpisale", objašnjava Radojčić.

Druga, jača forma, menja pravila igre.

"Sa druge strane, može da se zaključi i ugovor pred javnim beležnikom koji bi imao višu formu, takozvanu formu solemnizacije. I u tom slučaju taj ugovor bi imao snagu izvršne isprave", ističe advokatica.

Euronews Srbija

Zašto je to ključno?

"Na primer, ukoliko zakupac prestane da plaća zakupninu, morao bi da se pokrene sudski postupak kako bi se on iselio iz stana. Ukoliko su oni overili ovaj ugovor u toj posebnoj formi kod javnog beležnika, tada može da se predvidi u tom ugovoru da taj ugovor ima snagu izvršne isprave i onda samo na osnovu tog ugovora možete da pokrenete pred izvršiteljem predlog za iseljenje", naglašava Radojčić.

Bez te "jače" overe, posledice su bolne

Advokatica navodi i u kom slučaju bi se vodio sudski spor.

"Ukoliko nije overena, onda biste morali, na primer, za zakupodavca, on bi morao da pokrene sudski postupak radi iseljenja. Prosto, u zavisnosti oko čega je sukob nastao – da li je nastao sukob zbog neplaćanja zakupnine, da li je došlo do povećanja zakupnine, da li je došlo do smetanja državine – to su sve neki sudski postupci koji bi se vodili. I u zavisnosti od dokazivanja, videlo bi se ko je u pravu", kaže Radojčić.

Šta obavezno treba da stoji u ugovoru?

"Ja bih uvek savetovala da se ugovor zaključi u pisanoj formi i da se overi kod javnog beležnika. Pre svega treba da se utvrdi kolika bi bila cena zakupnine i na koliko će ugovor da važi. Može da važi na šest meseci, godinu dana i da se predvidi da za to vreme važenja ne dođe do povećanja zakupnine. To ide u korist obe strane – da ove strane budu sigurne da će ta zakupnina biti isplaćena i da ona bude fiksna na određeni period. Jer ukoliko niste ugovorili da se cena neće povećavati za taj period, možete doći u situaciju da vam zakupodavac poveća zakupninu", upozorava Radojčić.

Euronews Srbija

U praksi su obe strane ugrožene, ali na različite načine.

"Pravna lica najčešće zaključuju ugovor u pisanoj formi pred javnim beležnikom i to je nekako najčistiji, sa njih nemamo problema. Međutim, kada je reč o običnim građanima, obično je zakupac taj koji je ugrožen upravo povećanjem i visinom stanarina koje uopšte nisu jeftine. U poslednjih par godina je došlo do poremećaja tržišta, a sa druge strane zakupodavci imaju problem da ukoliko zakupac prestane da im plaća zakupninu, da ga isele. I onda oni vode taj dugotrajan postupak. Tako da su obe strane ugrožene, ima različitih slučajeva", kaže Radojčić.

Advokatica preporučuje za obe strane da se obrate za pravnu pomoć, ukoliko nešto ne mogu da reše.

"Često se dešava, na primer, u praksi da zakupodavac samo promeni bravu i izbaci zakupca koji ne plaća stanarinu. U tom slučaju zakupac ima pravo da povede spor za smetanje državine i on će taj spor da dobije. Tako da preporučujem da se obe strane, ako imaju neki problem, obrate advokatima kako bi mogao problem da bude rešen u skladu sa zakonom, a ne da sami naprave još veći problem", savetuje Radojčić.

Rast kirija poslednjih godina doveo je do haosa na tržištu

Advokatica primećuje i da se desio rast cena kirija, na šta država ne može da utiče na potpuno ustavan način.

"Dolazak stranaca Rusa i Ukrajinaca je baš poremetio naše tržište nekretnina i od kada su oni došli prosto mnogo su skočile cene zakupnina jer je to jednostavno zakon ponude i potražnje. Onda kada je potražnja postala veća ponuda je svoje cene naravno povećala", kaže Radojčić i dodaje:

"Prema našem ustavu tržište je slobodno i građani su slobodni da sami uređuju, određuju kolika će da bude cena zakupnina. Ne postoji nijedan zakon koji bi to ograničio".

Jedina zaštita je ugovor sa fiksnom cenom.

"Vi ako zaštitite ugovor na primer na godinu dana da je cena zakupnine 300 evra, ta cena se neće menjati za tih godinu dana. Nakon isteka toga zakupodavac ima pravo da vam poveća zakupninu, vi možete ili da prihvatite to ili da raskinete ugovor, odnosno ne produžite ga i da tražite drugi stan", zaključuje Tamara Radojčić.

Gostovanje advokatice Radojčić u celosti pogledajte u video prilogu.