Na šta obratiti pažnju prilikom potpisivanja ugovora o zakupu stana

Zakup stana može biti stresan proces, naročito ako nemate iskustva ili ako prvi put iznajmljujete nekretninu. Mnogi stanari žure da što pre reše smeštaj, pa često potpisuju ugovore bez detaljnog čitanja ili razumevanja svih stavki. To može dovesti do nesporazuma, problema i nepotrebnih troškova. Da biste to izbegli, važno je znati na šta treba posebno obratiti pažnju prilikom potpisivanja ugovora o zakupu stana.

U nastavku navodimo ključne tačke koje ne smete zanemariti kada se odlučujete za zakup stana, bilo da je reč o kratkoročnom ili dugoročnom najmu.

1. Proverite identitet i vlasništvo

Pre nego što potpišete bilo kakav dokument, uverite se da osoba koja vam izdaje stan ima zakonsko pravo da to uradi. Zatražite uvid u vlasnički list ili drugi relevantan dokument koji potvrđuje da je izdavalac stvarni vlasnik nekretnine ili ima ovlašćenje da je izdaje. Ovo je posebno važno u većim gradovima, gde se često dešavaju prevare sa iznajmljivanjem stanova.

Ako niste sigurni u autentičnost dokumentacije, možete izvršiti proveru u Katastru nepokretnosti ili zatražiti pravni savet.

2. Jasno definisani podaci o ugovornim stranama

Ugovor mora sadržati precizne podatke o obe strane — puno ime i prezime, adresu prebivališta, broj lične karte i JMBG. Ovo važi i za fizička i za pravna lica. Nedovoljno precizno identifikovani ugovorni partner može kasnije izazvati probleme prilikom rešavanja sporova.

3. Tačan opis nekretnine

Stan koji iznajmljujete mora biti jasno opisan u ugovoru. To uključuje:

• Adresu stana
• Spratnost
• Površinu stana (u kvadratnim metrima)
• Prateće prostorije (terasa, podrum, parking mesto)
• Inventar koji dolazi uz stan (nameštaj, tehnika, bela tehnika)

Ukoliko u stanu ostaje određena oprema ili nameštaj, preporučuje se sastavljanje zapisnika o primopredaji, gde se navodi stanje stvari na dan ulaska u stan.

4. Trajanje zakupa

Ugovor mora precizno da definiše koliko dugo traje zakup. Može biti na određeno ili neodređeno vreme. Ako je ugovor na određeno vreme, navedite tačan datum početka i završetka. Ako je na neodređeno, definišite rokove i uslove za raskid ugovora.

Takođe, dobro je precizirati šta se dešava nakon isteka ugovora — da li se automatski produžava, ili je potrebno potpisati novi.

5. Iznos zakupnine i način plaćanja

Jedna od najvažnijih stavki je iznos zakupnine i uslovi plaćanja. Ugovor mora jasno definisati:

• Koliko iznosi mesečna zakupnina
• Na koji račun se uplaćuje
• Ko snosi troškove režija (struja, voda, gas, internet, kablovska)
• Da li se depozit plaća i u kom iznosu

Depozit se najčešće koristi kao osiguranje za eventualne štete ili neplaćene obaveze. Bitno je precizirati uslove pod kojima se depozit vraća nakon isteka zakupa.

6. Troškovi i obaveze stanara

Veoma je važno da se ugovorom definišu obaveze stanara u vezi sa:

• Plaćanjem režijskih troškova
• Održavanjem stana
• Prijavljivanjem kvarova
• Pravilima korišćenja zajedničkih prostorija (ako ih ima)

Ako ove obaveze nisu jasno definisane, može doći do nesuglasica sa vlasnikom stana, naročito kada dođe do situacija poput oštećenja ili havarija.

7. Zabrane i ograničenja

Neki stanodavci u ugovoru jasno navode zabrane i ograničenja, kao što su:

• Zabrana držanja kućnih ljubimaca
• Zabrana podzakupa stana trećim licima
• Zabrana preuređenja stana bez saglasnosti vlasnika

Ako se ne slažete sa ovim stavkama, pregovarajte pre potpisivanja ugovora, jer kasnije izmene mogu biti komplikovane.

8. Raskid ugovora

Ugovor treba da sadrži uslove i načine raskida. To uključuje:

• Rok za otkaz (npr. 30 dana unapred)
• Mogućnost jednostranog raskida zbog nepoštovanja obaveza
• Postupak iseljenja i primopredaje stana

Posebno obratite pažnju na eventualne kaznene klauzule za prevremeni raskid ugovora.

9. Prava i obaveze obe strane

Dobar ugovor balansira prava i obaveze stanara i stanodavca. Na primer:

• Stanodavac je dužan da obezbedi funkcionalan stan
• Stanar mora da koristi stan u skladu sa dogovorom
• Stanodavac ne sme nenajavljeno da ulazi u stan
• Stanar je dužan da prijavi kvarove na vreme

Kada su prava i obaveze jasno postavljeni, smanjuje se mogućnost konflikta.

10. Zapisnik o primopredaji

Pre ulaska u stan, preporučuje se izrada zapisnika o primopredaji u kojem se navodi:

• Stanje zidova, podova i stolarije
• Ispravnost instalacija i uređaja
• Stanje nameštaja
• Broj ključeva

Ovaj dokument štiti i stanodavca i stanara, jer jasno pokazuje u kakvom je stanju stan pre početka zakupa.

Poseban savet za izdavanje stanova u Nišu

U poslednje vreme, tržište nekretnina u Nišu je izuzetno aktivno, posebno kada je u pitanju izdavanje stanova u Nišu. Upravo zbog velike potražnje, dešava se da zakupci potpisuju ugovore u žurbi, bez pažljivog čitanja. Zato je važno da, i u situacijama kada se čini da je stan idealan i da ga "morate odmah uzeti", ostanete oprezni i detaljno pregledate sve uslove ugovora.

Takođe, u Nišu su popularni i studentski zakup, kao i kratkoročni najam preko platformi poput Airbnb-a, pa se obavezno raspitajte da li postoje dodatne regulative ili ograničenja u zgradi u vezi sa takvom vrstom zakupa.

Zaključak

Ugovor o zakupu stana je pravni dokument koji štiti i zakupca i stanodavca. Ne potpisujte ništa što niste detaljno pročitali i razumeli. Ako vam nešto nije jasno, tražite pojašnjenje ili se konsultujte sa advokatom.

Uvek insistirajte na pisanoj formi ugovora, čak i ako se radi o prijatelju ili poznaniku. Usmeni dogovori su neobavezujući i teško dokazivi. Kada su uslovi jasno postavljeni, šanse za nesporazume su minimalne, a vaš boravak u stanu mnogo mirniji.

Prava priprema pre potpisivanja ugovora štedi novac, vreme i živce. Ako vam treba pomoć oko izdavanja ili zakupa stana, informišite se na vreme i ne pristajte na kompromis kada je vaša sigurnost u pitanju.