Izdavanje stana u Srbiji: Koje obaveze imaju stanodavci i podstanari i kada se plaća porez?

Izdavanje stana u Srbiji na prvi pogled deluje kao jednostavan dogovor između vlasnika i podstanara, ali takav odnos podrazumeva niz obaveza – od zaključivanja ugovora i prijave boravišta, do poreskih obaveza. U praksi, međutim, veliki broj stanova i dalje se izdaje bez formalno prijavljenog zakupa.

O tome šta zakon propisuje i na šta bi stanodavci i zakupci trebalo da obrate pažnju za Euronews Srbija govorile su advokatica Ana Selak i agent za nekretnine Dušan Mirkulovski.

Kako je Selak objasnila, postoje građani koji nisu upoznati sa svojim pravima i obavezama, ali i oni koji ih znaju, a ipak ih ne poštuju, između ostalog zbog toga što smatraju da je kontrola odnosa između zakupca i zakupodavca nedovoljna.

Ugovor o zakupu ne mora da bude overen kod notara

Jedna od čestih zabluda jeste da ugovor o zakupu mora da bude sačinjen u pisanoj formi i overen kod javnog beležnika kako bi bio važeći.

Prema rečima Selak, zakon ne propisuje obaveznu formu ugovora o zakupu, što znači da zakupni odnos može postojati i bez pisanog ugovora. Ipak, ona ističe da je u praksi veoma važno prava i obaveze obe strane staviti na papir.

„Ugovor o zakupu ne mora da bude formalan. Ne moramo čak ni da ga stavimo na papir, zakon kaže. Ali je poželjno“, rekla je Selak.

Euronews Srbija

Dobar ugovor može da precizira brojne situacije koje mogu nastati tokom zakupa – od načina plaćanja računa i visine depozita, do odgovornosti za štetu, podzakupa, renoviranja stana i uslova pod kojima zakupac mora da ga napusti.

Mirkulovski navodi da agencije za nekretnine mogu da daju savet i upozore obe strane na njihove obaveze, ali da ne mogu umesto njih da izvrše sve zakonske obaveze.

Porez na prihod od izdavanja stana

Jedan od razloga zbog kojih se zakup u praksi često ne prijavljuje jeste poreska obaveza.

Selak je navela da porez na prihod od zakupa plaća lice koje ostvaruje prihod od izdavanja nekretnine, dok u slučaju kada je zakupac pravno lice postoji obaveza tog pravnog lica da obračunava porez.

Kako je navela, stopa poreza je 20 odsto, ali se poreska osnovica ne računa jednostavno na ceo iznos zakupnine, već se uzimaju u obzir normirani troškovi.

Euronews Srbija

Mirkulovski ocenjuje da stanodavci često izbegavaju prijavljivanje zakupa upravo zbog računice koliko će im nakon poreza ostati od prihoda.

On, međutim, smatra da potencijalni problemi mogu biti značajniji od samog iznosa poreske obaveze.

Prijava prebivališta je posebna obaveza zakupca

Sagovornici su ukazali i na razliku između poreske obaveze i prijave prebivališta ili boravišta.

Selak je objasnila da je prijava promene prebivališta ili boravišta lična obaveza građanina koji menja adresu, a ne vlasnika stana. Zakupodavac, međutim, treba da obezbedi pravni osnov, odnosno saglasnost potrebnu za prijavu na konkretnoj adresi.

„Kada pričamo o prebivalištu ili boravištu, to je lična obaveza čoveka. Dakle, sa tim nema veze ništa onaj koji daje stan. Ali on mora dati pravni osnov, on mora dati saglasnost da se na toj adresi neko prijavi“, objasnila je Selak.

Prema njenim rečima, rok za prijavu promene prebivališta ili boravišta je osam dana.

Ona je ukazala i na problem sa kojim se građani mogu suočiti kada je na njihovoj adresi prijavljen dužnik, posebno u kontekstu izvršnih postupaka. Kako je navela, upravo strah od problema koji mogu nastati u takvim situacijama predstavlja jedan od razloga zbog kojih pojedini vlasnici izbegavaju da daju saglasnost za prijavu zakupca.

Stranci imaju dodatne obaveze

Posebnu pažnju, prema rečima Mirkulovskog, treba obratiti kada je zakupac strani državljanin.

Za boravak stranaca važe posebna pravila, uključujući obavezu prijavljivanja njihovog boravka, zbog čega sagovornici upozoravaju vlasnike da ne ulaze u neformalне dogovore i da takve odnose regulišu u skladu sa propisima.

Selak je naglasila da se zakonske obaveze moraju poštovati bez obzira na to da li je zakupac domaći ili strani državljanin, dok se konkretne sankcije mogu razlikovati u zavisnosti od prekršaja i statusa lica.

Ko plaća račune, internet i popravke?

Ugovor o zakupu ne bi trebalo da se svede samo na visinu mesečne kirije. Mirkulovski savetuje da se precizno definiše ko plaća račune, poput infostana, struje i drugih troškova, ali i internet, kablovsku televiziju i eventualne dodatne usluge.

Važno je, kako je naveo, predvideti i šta se dešava ukoliko zakupac želi da izvrši određene promene u stanu.

To se odnosi na renoviranje, kupovinu ili zamenu opreme, ali i na manje intervencije, poput promene brave ili cilindra.

Euronews Srbija

Posebno je važno napraviti zapisnik o stanju stana i, po mogućnosti, fotografisati nameštaj i druge stvari koje se u njemu nalaze pre useljenja zakupca.

„Nameštaj je tu nešto što najčešće sada je i mnogo veći trošak nego što je ta kirija, tako da apsolutno se mora uraditi takva jedna dobra analiza pre toga što uđe taj neki podstanar, čak i da se prilože fotografije“, rekao je Mirkulovski.

Takva evidencija može biti značajna ukoliko kasnije dođe do spora oko toga da li je neka šteta postojala pre useljenja ili je nastala tokom zakupa.

Depozit nije jedina zaštita

Sagovornici su ukazali i na to da depozit ne mora uvek biti dovoljan da pokrije potencijalnu štetu.

Prema Mirkulovskom, vrednost nameštaja i opreme u stanu često je mnogo veća od iznosa jednog depozita, pa bi ugovorom trebalo precizirati odgovornost za eventualnu štetu.

Takođe, trebalo bi unapred dogovoriti da li zakupac može da preuređuje prostor, da li može da drži kućne ljubimce, ko snosi troškove eventualnog renoviranja i u kakvom stanju stan mora da bude vraćen po isteku zakupa.

Jedan od praktičnih saveta odnosi se i na promenu cilindra brave nakon useljenja.

Mirkulovski navodi da zakupac ne zna ko je sve ranije mogao imati ključ stana, posebno ako je nekretnina više puta izdavana.

Zbog toga promena cilindra može predstavljati dodatnu meru bezbednosti. Ko će imati ključ i da li vlasnik dobija njegov primerak takođe može biti regulisano ugovorom.

Problem mogu biti i fiktivne adrese

Selak je ukazala i na širi problem prijavljivanja ljudi i firmi na adresama na kojima zapravo ne borave.

Kako je navela, postoje slučajevi u kojima se firma registruje na određenoj adresi bez odgovarajućeg znanja ili saglasnosti vlasnika, što kasnije može stvoriti probleme građanima.

Prema njenim rečima, vlasnik tada može biti primoran da pokrene postupak kako bi se takva adresa izbrisala kao sedište društva, a troškove postupka može snositi sam.

Selak je navela da je u poslednjim mesecima primetila pojačanu kontrolu prijavljenog prebivališta. Prema njenim rečima, policija u pojedinim slučajevima izlazi na teren i proverava da li osoba zaista živi na adresi na kojoj je prijavljena.

Koliko država kontroliše tržište zakupa?

Mirkulovski smatra da bi kontrola tržišta nekretnina mogla biti intenzivnija, uključujući proveru rada posrednika i poštovanja poreskih propisa.

Posebno je ukazao na problem ilegalnog posredovanja i neformalnog zaključivanja ugovora o zakupu.

Istovremeno, kada je reč o cenama nekretnina, on ocenjuje da je njihovo administrativno ograničavanje teško uskladiti sa funkcionisanjem slobodnog tržišta.

Prema njegovom tumačenju, na rast cena utiču ponuda i potražnja, ali i mogućnost stranih državljana da kupuju nekretnine u Srbiji, u skladu sa važećim propisima i uslovima.

Šta bi trebalo uraditi pre useljenja?

Poruka sagovornika je da bi i stanodavac i zakupac trebalo da pre useljenja precizno definišu međusobna prava i obaveze.

Iako overa ugovora kod notara nije obavezna za njegovu punovažnost, pisani i detaljno sastavljen ugovor može biti važan dokaz i zaštita u slučaju spora.

U njemu bi, između ostalog, trebalo jasno navesti visinu zakupnine i depozita, rokove plaćanja, ko snosi troškove računa i popravki, uslove raskida ugovora, pravila u vezi sa podzakupom, eventualnim renoviranjem i kućnim ljubimcima, kao i način vraćanja stana po isteku zakupa.

Za stanodavce je posebno važno da znaju svoje poreske obaveze, dok zakupci treba da vode računa o prijavi prebivališta ili boravišta. Kod stranih državljana postoje i dodatne obaveze u vezi sa prijavom boravka.

Uređen odnos između dve strane ne znači samo zaštitu vlasnika, već i zakupca – posebno u situacijama kada dođe do spora oko novca, štete, depozita, korišćenja stana ili njegovog napuštanja.