Tržište nekretnina u Srbiji: Kako kupiti pravi stan i zašto kvadrat u Beogradu na vodi dostiže skoro 10.000 evra

Rekordne cene kvadrata u Srbiji i ove godine privlače pažnju javnosti – od najskupljeg stana u Beogradu na vodi prodatog za čak 9.805 evra po kvadratu, do kuće na Savskom vencu za 3,8 miliona evra. Ipak, prema rečima stručnjaka za nekretnine Dušana Mirkulovskog, ovi ekstremni primeri ne predstavljaju realnu sliku tržišta već samo njegov najtanji luksuzni vrh. On naglašava da se radi o izdvojenim, malobrojnim jedinicama u specifičnim projektima, koje ne utiču na cene prosečnih kupaca.

Uprkos povremenim skokovima – posebno onima iz 2020. i 2022. godine, kada su migracije izazvane pandemijom i ratom u Ukrajini dovele do rasta kako zakupa tako i kupovine – tržište je danas mnogo stabilnije. Najveći skok rente desio se 2022. godine, kada je došao veliki broj ljudi iz Rusije i zemalja bivšeg SSSR-a, ali je već naredne godine situacija počela da se smiruje. 

"Danas skokova više nema. Renta je stabilna, čak je bila blago u padu 2024, a ove godine je neznatno viša nego prošle", kaže Mirkulovski.

Euronews Srbija

Rast cena stanova koji se i dalje beleži, prema njegovoj proceni, zapravo je posledica gubitka vrednosti novca, a ne realnog poskupljenja kvadrata. 

"Ako imamo rast od 4 do 6 odsto, to je manje od inflacije. Novac brže gubi vrednost nego što nekretnine poskupljuju", objašnjava.

Ipak, promenilo se nešto drugo – mogućnost ljudi da dođu do svoje nekretnine. Srbija je decenijama bila zemlja vlasnika, ali se poslednjih godina sve više približava zapadnoevropskom modelu, gde većina stanovništva živi u renti. Istovremeno, sve više građana koji imaju kapital kupuje po nekoliko stanova, najčešće kao investiciju u izdavanje.

E-Stock/Aleksandra Solujić

Beograd, u koji se svakog dana doseli između 150 i 200 ljudi, nema dovoljno novih stambenih jedinica da odgovori rastućoj potražnji, tvrdi Mirkulovski. Grad se širi, ali se uglavnom radi o malim projektima, dok je, prema Mirkulovskom, ključ upravo u "velikim, pristupačnim kvartovima koji bi omogućili stabilizaciju tržišta i zaustavili pritisak na rast cena". Dodatni faktor rasta bili su migranti i dijaspora, koja je tokom pandemije i posle nje kupovala stanove u Srbiji, često birajući najelitnije delove gradova.

Kada je reč o navikama kupaca, kod nas je i dalje dominantno uverenje da je sopstvena nekretnina obavezna životna prekretnica, dok se u zapadnim državama decenijama živi u zakupima bez osećaja nesigurnosti. Razlog je, kako kaže Mirkulovski, taj što su tamo stanodavci uglavnom profesionalne firme, ugovori su jasni i čvrsti, a prava zakupaca zaštićenija.

Na visoke cene utiču i povoljni krediti, transformacija grada, nove saobraćajnice i najave velikih infrastrukturnih projekata. 

"Ako kupite stan danas na 30 godina, gotovo je sigurno da će vredeti više kada ga otplatite. Padovi se dešavaju, ali na duge staze kriva uvek raste", poručuje on.

U ponudi ima i dobrih i loših nekretnina – od lošijih novogradnji iz perioda masovne legalizacije, do kvalitetnih starogradnji i salonaca. Zato je praćenje planskih projekata važno: nove saobraćajnice, mostovi, obilaznice, buduće linije Beovoza ili metroa – sve to pomera interesovanje kupaca i diže vrednost nekih delova grada.

Najčešće greške kupaca

Kada se govori o greškama kupaca, Mirkulovski navodi da većina traži „idealnu nekretninu“, iako ona ne postoji. 

"Ako vas stan zadovoljava 80%, to je najbolja kupovina. Ljudi se zaglave tražeći savršenstvo gledajući desetine stanova", objašnjava. 

Druga česta greška je zaljubljivanje u prostor bez provere dokumentacije ili angažovanja stručnjaka. Treća – potcenjivanje troškova renoviranja i opremanja, kao i zanemarivanje dodatnih obaveza: poreza, notara, agencije, advokata.

Kod kupovine na kredit, naglašava da uvek treba proveriti vlasnički list pre ulaska u proceduru, jer troškovi procene i odbijenih kredita padaju na kupca. Kredit je, međutim, sve češća opcija – sada čini oko 40% kupovina, znatno više nego prethodnih godina zahvaljujući povoljnim kamatama.

Za kupovinu na kredit, savetuje da rata ne prelazi trećinu primanja i da se uvek u rezervi ima desetak rata za neplanirane situacije, kao i da se unapred ukalkuliše preseljenje, renoviranje i nameštaj.

Euronews Srbija

Kada je reč o investicionoj kupovini, Mirkulovski preporučuje "biser" nekretnine – one koje retko gube vrednost. Međutim, za kupce koji kupuju za život, najvažniji su lokacija, blizina škole, parking, navike porodice i svakodnevne potrebe.

Urbanističke promene sve više oblikuju tržište: periferije koje su nekada bile nezanimljive postaju tražene zahvaljujući novim saobraćajnicama, dok planirani projekti poput metroa ili novih mostova mogu drastično promeniti cenu, ali samo ako zaista budu realizovani.

"Imali smo u Surčinu cenu od 1200- 1300 evra po kvadratnom metru, dok nije krenula ta ekspanzija sa Ekspom sa novim putevima, kada su napravljene nove pristupnice za autoput i kada to stvarno postoji, cena kvadrata je otišla gore. Na Novom Beogradu prosečnu novogradnju nemate ispod 3000 evra po kvadratu, pa ide do 4000 i možda 5000, ako govorimo o hotelu Jugoslaviji, a u Surčinu možete da nađete za 1800 do 2200 evra. Što se to više bude približavalo gradu, ta razlika će biti manja. 

Mora da se prati šta se dešava, šta se zida, i da li će se praviti negde tržni centar. Ne treba samo infrastrukturu gledati, treba gledati i malo širu sliku. Da li će se praviti neki univerzitet, da li će se praviti stadion, nešto što će još doneti popularnost i zaposlenje u tom delu grada", zaključio je Mirkulovski.