Igre 
U pojedinim opštinama u Beogradu stari stanovi skuplji od novih: Šta je presudno za isplativost ulaganja u nekretninu
Komentari15/06/2024
-19:33
Kvadrat stana prosečno je skuplji u novogradnji u odnosu na starogradnju. Cene nekretnina u starogradnji pratile su rast cena kvadrata u novogradnji. Upućeni kažu da su zainteresovani za kupovinu nekretnine u svojim pojedinačnim analizama sagledali da im je isplativije da kupe stan u novogradnji i to, između ostalog, zbog povrata PDV na prvi stan i poskupljenja svih materijala za renoviranje. Međutim, dešava se da se na tržištu pojavi stan u starogradnji koji može da postigne cenu kvadrata kao u luksuznoj novogradnji, čak i da je premaši, ali to su pojedinični primeri.
Postavlja se pitanje šta je isplativije - kupiti stan u starogradnji i uložiti u renoviranje ili se odlučiti za novogradnju.
Bez obzira na to, jedan faktor je najbitniji kada je reč o tome gde je naisplativije kupiti nekretninu, a to je lokacija.
Izvršni direktor City Expert Miloš Mitić kaže za Euronews Srbija da cenu jednog stana najpre određuje ponuda i traženja, odnosno tržište.
"U pojedinim opštinama gde nemate toliku ponudu novogradnje, kao što je na primer Stari grad, centralni deo Dorćola, pošto se radi o centru, tu je svakako ograničena ponuda i starogradnje i novogradnje. Ukoliko se tu pojavi stan, na primer, od 25 do 45 kvadrata, koji je savršen za investiciju i za koju znate da ćete lako izdati, što dugoročno, što kratkoročno i brzo ostvariti povrat investicije, taj stan može da ima cenu koja sigurno parira novogradnji, a tu kvadrat može biti i skuplji", rekao je Mitić.
On dodaje da postoje opštine u kojima je ponuda ograničena i samim tim kad je ponuda mala, a tražnja postoji sa svih strana, cena tog stana može u pojedinačnom slučaju da premaši tržišnu vrednost i za starogradnju i za novogradnju.
Tanjug/Vladimir Sporčić
"To se uglavnom dešava i najčešći primeri za to su stanovi u gornjem delu Dorćola", kaže Mitić.
Povezane vesti
Cene kvadrata u starogradnji i novogradnji
Prosečan kvadrat stana u starim zgradama u Beogradu je, prema podacima sa portala 4zida, u poslednjih pet godina u Beogradu poskupeo za oko 1.000 evra, sa 1.594 na 2.600 evra, a u nekim naseljima u prestonici on sada košta više nego u novoj zgradi.
Kada se uporede podaci, cena kvadrata u novogradnji na Novom Beogradu je u proseku 200 evra povoljnija u tek izgrađenoj zgradi, nego u stanu u kojem je neko već živeo.
U oglasima na portalu 4zida, novi kvadrat u proseku se prodaje za 2.661, a u staroj zgradi za 2.864 evra.
U Mirijevu je, takođe, stara gradnja skuplja i kvadrat košta 1.912 evra, dok je u novogradnji za oko 200 evra jeftiniji.
U Zemunu je situacija drugačija, pa bi renoviranje ipak moglo da se isplati. U toj beogradskoj opštini prosečna cena kvadrata u staroj gradnji je 2.275 evra, dok se u novogradnji u proseku prodaje za 2.830 evra.
I u Rakovici bi renoviranje moglo biti isplativije od novogradnje, jer je kvadrat u starim zgradama oko 1.823 evra, dok je u novogradnji oko 2.430 evra.
Šta pokazuje računica
Na pitanje gde je ipak najisplativije kupiti stan u smislu povrata investicije, Mitić kaže da je suštinski najisplativije kupiti stan da dobroj lokaciji.
Povezane vesti
"Odluka zavisi od toga da li je cilj dugoročni ili kratkorični. Postoje investicioni kupci koji kupuju namenski stanove u starogradnji koji su pred renoviranje, koji imaju mnogo nižu cenu kvadrata od proseka, baš zbog tog lošeg stanja u kome se nalaze. Ti kupci su investicioni kupci brzog povrata, odnosno renoviraju stan, učine ga mnogo privlačnijim za tržište, i onda njihova zarada je razlika između plaćenog kvadrata i prodajnog kvadrata u tom nekom kratkom periodu", kaže Mitić.
On dodaje da takvi kupci računaju koliko su platili stan, koliko po kvadratu treba da ulože i koliko mogu na kraju da dobiju na toj prodajnog vrednosti da bi targetirali svoju maržu.
profimedia
"Ako pričamo o većini investicionih kupaca koji gledaju povrat kroz rentu, odnosno kroz dugoročno izdavanje, koje može biti i kratkoročno, definitivno je tu lokacija najbitnija, jer lokacija određuje cenu. Tu je, naravno, i kvalitet zgrade, kvalitet stana, ali je suštinski na prvom mesto lokacija, jer ona određuje ključnu vrednost, maksimalnu vrednost stana. Na primer bez obzira na to kakva je zgrada na jednoj opštini van centra grada i koje sve druge dodatne vrednosti ima, ne možete nikada izvući cenu kvadrata koja je i prosek centralnih opština", naveo je Mitić.
On kaže da se definitivno kada je reč o investiciji najviše gleda sama lokacija, pa onda kvalitet zgrade, dodatni sadržaj i mikrolokacija zbog čega se, dodaje, trenutno, kao investicija, pre svega u novogradnji, pojavlju novi veliki kondominijumi koji imaju i dodatne sadržaje, i dobru mikrolokaciju i dobru lokaciju same zgrade.
Mitić navodi da su ljudi u nekim svojim pojedinačim kost-benefit analizama sagledali da im je isplativije da kupe stan u novogradnji nego u starogradnji i to zbog povrata PDV, zbog poskupljenja svih materijala za renoviranje i zbog gubitka vremena sa majstorima tokom renoviranja.
Međutim, ukoliko se u pojedinim opštinama, na primer u centralnom delu Dorćola u Starom gradu, gde je ponuda ograničena i gde nema toliko ponude u novogradnji, pojavi stan na tržištu od, na primer, od 25 do 45 kvadrata, koji je savršen za investiciju koja će omogućiti brz povrat ulaganja, taj stan može da postigne cenu koja sigurno parira novogradnji, a može da bude i skuplji.
"Ako pričamo o tim pojedinačnim primerima, postoje opštine gde imamo ograničenu ponudu, samim tim kad je ponuda mala, a tražnja postoji sa svih strana, taj stan može u pojedinačnom slučaju izaći iznad tržišnih vrednosti i za starogradnju i za novogradnju. Najčešći takvi primeri su stanovi u gornjem delu Dorćola", rekao je Mitić.
Koliko su salonci na ceni?
Kada je reč o takozvanim saloncima, cena kvadrata takvih stanova može da dostigne onu u luskuznoj novogradnji i da je čak i premaši.
Međutim, kako kaže Mitić, salonaca nema više toliko na tržištu.
"Kvalitetan salonac relativno se retko pojavljuje, a cena kvadrata takvog stana je iznad tržišne", kaže on.
Mitić dodaje da su salonci uglavnom stanovi velike kvadrature, a takve nekretnine ne mogu po kvadratu da pariraju garsonjerama ili jednoiposobnim stanovima, koji po nekom tržišnom postulatu imaju više pozicioniranu cenu i veća je ciljna grupa koja može da ih kupi.
Prema njegovim rečima, cena kvadata kvalitetnog salonca u centralnim opštinama može da se kreće i oko 4.000 evra.
"To je vrednost neke luksuznije novogradnje, mada zavisi koje jer u novogradnji imate i više cena od toga. Ako gledamo cenu po kvadratu, salonac svakako jeste tražen i može nekada da parira luksuznim stanovima u novogradnjama, ali i dalje je ta luksuzna novogradnja u nekom procentu skuplja od prosečnog salonca", naveo je Mitić.
Komentari (0)