Zlatno pravilo kapare za stan - ko gubi, a ko vraća novac duplo: Advokat savetuje kako da ne upadnete u zamku
Komentari
01/02/2026
-20:32
Kupovina stana za većinu građana predstavlja jednu od najvećih životnih investicija, a davanje kapare prvi je konkretan korak ka njenoj realizaciji. Upravo u toj fazi, kada se novac prvi put izdvaja, najčešće dolazi i do dilema, pitanja i mogućih grešaka.
U trenutku kada kupac priloži kaparu za stan, započinje pravno obavezujući odnos koji može doneti sigurnost, ali i određene probleme. Nejasni dogovori, nedovoljno informisanosti i brzoplete odluke često pretvaraju ovaj korak u izvor sporova i gubitaka.
Kapara se daje kada su sva dokumenta proverena. Ne savetuje se pristajanje na rezervaciju, dogovor ili obećanje…
Bezbedan način za davanje kapare je potpisan predugovor i uplata na račun, uz jasnu svrhu uplate “kapara po predugovoru”. Kupci često naprave grešku jer daju kaparu da ne bi "izgubili stan", veruju agentu bez papira o nepokretnosti, ili se često u žurbi oslanjaju na usmene dogovore.
Iako se kapara u praksi često doživljava kao puka formalnost ili znak dobre volje, njena uloga u kupoprodaji nekretnina je značajna. Visina kapare, način njenog davanja, kao i jasno definisani uslovi pod kojima se vraća ili zadržava, mogu imati presudan uticaj na dalji tok kupovine. Advokat Mihailo Repić za Euronews Srbija ističe da je kapara signal ozbiljnosti kupca.
Szymon Bartosz / Alamy / Profimedia
"Kaparu daje kupac kao signal da je ozbiljan u nameri zaključenja ugovora. Može se zaključiti ugovor o kapari, a može se rešiti i putem priznanice uz navedeni iznos kapare. Ono što je bitno kod kapare, može se ugovoriti da se u slučaju nezaključenja ugovora krivicom kupca, tj. ako kupac iz nekog razloga, koji nije objektivan, odustane od zaključenja ugovora, a to nije zbog toga što mu je banka odbila kredit, ostane bez date kapare. Prodavac u tom slučaju ima pravo da zadrži kaparu, a ukoliko sam prodavac odustane, kupac ima pravo da mu se dvostruka, odnosno dupla kapara vrati", kaže Repić.
Advokat dodaje da je kapara stvar dogovora, uglavnom bude 10% cene, ali da ne postoji strogo pravilo.
Povezane vesti
"Jedini slučaj kad se kapara vraća kupcu bez ikakve posledice, je kada kupcu nije odobren kredit, jer to je nešto na šta kupac objektivno ne može da utiče", kaže Repić.
Kapara uz predugovor
Radi sigurnosti poželjno je da se kapara daje uz predugovor ili ugovor, potpisan od obe strane. Pre davanja bilo kakvog iznosa, potrebno je proveriti vlasništvo pre davanja kapare. To podrazumeva - proveru ko je upisan u list nepokretnosti, da li je stan legalizovan i da li je pod hipotekom. Ukoliko prilikom provere vlasništva, sva dokumenta nisu proverena, kupac ne bi trebalo da pristane na davanje kapare.
Christian Horz / Alamy / Profimedia
Repić za naš portal ističe da u ugovoru sa vlasnikom nekretnine, mora da piše kolika je kapara, zatim šta se dešava ako kupac odustane, a šta ako prodavac odustane od kupovine.
"Iznos kapare se uračunava u cenu stana, ako stan košta 70.000 evra, 3% kapare je oko 2.000 to se uračunava u cenu nekretnine", zaključuje advokat.
Kapara se obično daje oko 5-10 posto od cene stana, I kupac treba da shvati kao “crvenu lampicu”, ukoliko vlasnik traži mnogo veći iznos. Kapara ide vlasniku ili punomoćniku, tj. onome na koga se nepokretnost vodi, nikako je ne bi trebalo davati rođaku, agenciji ili trećem posredniku. Bez ovih jasnih odredbi, kapara nema pravnu težinu.
U potpisanom ugovoru, moraju biti precizirani tačni rokovi - rok za zaključenje glavnog ugovora, koji je rok za isplatu ostatka cene I šta se dešava ako dođe do probijanja rokova.
Preporuka je da ugovori budu overeni kod notara, dok usmeni dogovori i neovereni papiri nemaju pravni značaj.
Povezane vesti
Ukoliko se stan kupuje na kredit, u ugovoru o kapari potrebno je navesti klauzulu: “U slučaju neodobravanja stambenog kredita, kapara se vraća kupcu.“
Posebno obratiti pažnju na:
- Stan koji je kupljen ugovorom o doživotnom izdržavanju
- Nasledstvo koje nije završeno
- Punomoć iz inostranstva
- Prodavac insistira "na brzo" I bez notara
Komentari (0)