"Suštinski se menja trend, sve je matematika": Zašto se smanjuje broj onih koji nekretninu kupuju kao investiciju
Komentari
24/08/2025
-20:30
U prva tri meseca 2025. godine, broj stanova kupljenih na kredit porastao je za gotovo 48 odsto u odnosu na isti period 2024, dok je njihovo učešće u ukupnom prometu dostiglo 25 odsto, što je sedam procentnih poena više nego godinu dana ranije. Cene stanova u novogradnji porasle su za 5,55 odsto međugodišnje, dok je kod starogradnje rast iznosio 5,17 odsto. Dok se izvesno vreme nekretnina kupovala kao investicija i za keš, sada se vidi da se suštinski menja taj trend. Prema procenama agencija za nekretnine, investicioni kupci danas čine svega oko četiri odsto tržišta, pokazalo je najnovije istraživanje sajta 4zida.rs sprovedeno početkom avgusta.
Postavlja se pitanje zašto se smanjuje broj investicionih kupaca.
Izvršni direktor City Expert-a Miloš Mitić kaže za Euronews Srbija da su investicioni kupci bili izrazito dominantni, pogotovo u periodu naglog skoka inflacije, pa su sklanjali svoj kapital u sigurne kvadrate.
On je rekao da u ovom trenutku sigurno da ima manje investicionih kupaca i to zbog ROI, odnosno povrata uloženog novca i pokazatelja koliko je ulaganje u nekretninu isplativo.
"Prva stvar, cene rente padaju 10 odsto godišnje, dve godine zaredom. Samim tim i ROI, odnosno povrat investicije je smanjen odnosno produžen je broj godina za koje vi vraćate uložen kapital. Takođe, trenutno imamo dosta privrednih nestabilnosti u zemlji i to traje već poduže, samim tim sve nestabilnosti jako utiču na investicije i na investicione kupce i iz tog razloga oni nemaju sigurnost u svojim odlukama. To ne znači da ne postoje, ima ih pogotovo za projekte koji su u nekoj početnoj fazi gde imate i rast cena kvadrata kroz rast nivoa gradnje i imate sigurnu rentu, tako da su za njih i dalje interesantni", kaže Mitić.
Sve je matematika
Kada je reč o investicionim kupcima koji su kupovali nekretnine van Beograda i to na Zlatiboru, Kopaoniku ili nekim drugim destinacijama po Srbiji, Mitić je naveo da je njih definitivno manje iz razloga što se povrat investicije u toku ove godine značajno pogoršao za njih.
Tanjug/Zoran Žestić
"Iz te perspektive, vi dalje nemate razvijenu ni berzu, ni drugi način da ti ljudi lakše plasiraju kapital u odnosu na to da ulažu u nekretnine. Ali, u ovom trenutku nestabilnost koju imamo i generalno taj poremećaj u segmentu rente i u privredi utiče na investicione kupce da malo stagniraju sa svojim odlukama, odnosno da budu neodlučni", rekao je on.
Povezane vesti
Kapital investicionih kupaca se nije istopi.
Mitić kaže da kod investicionih kupaca sve je matematika.
"Vrlo prosto, ono što ulažeš, koliko brzo će ti se vratiti i koliko će se vratiti. U trenucima kada to nije adekvatno u nekretninama, oni traže druge alternativne kanale. Što se tiče Srbije, nema ih mnogo, ali postoje. Kapital kao kapital jeste se smanjio. Bio je nagli rast, ali ipak je dosta ljudi već uložilo svoj deo u nekretnine, ali i dalje kapital postoji. Ima dosta ljudi sa velikim kapitalom, taj srednji nivo uplata se praktično gubi ili se smanjuje. Oni sa visokim kapitalom, oni su već uložili u nekretnine, imaju još kapitala da ulože, ali trenutno nestabilnosti i povrat investicije koji nije adekvatan na određenim projektima ih odbija", rekao je Mitić.
On, međutim, naglašava da je za projekte koji imaju dobar povrat investicije, i dobro pozicioniranu tržišnu cenu, apsolutno aktivna tražnja investicionih kupaca.
"Postoji dosta projekata koji imaju cenu iznad tržišne. U ovom trenutku to nije baš prihvatljivo, s obzirom na to da ako je cena iznad tržišne, a pored toga i renta nije na najsjajnijem nivou, odnosno nije u onom piku kada je bilo dosta dolazaka stranih državljana, vi imate i manju tražnju", objašnjava sagovornik Euronews Srbija.
On kaže da se pik kada je reč o investicionim kupcima desio posle korone.
"Kasnije je krenuo rat u Ukrajini, pa je renta skočila nenormalno i to je dodatno pojačalo taj trend. Pre oko dve godine to je bilo u nekom najvišem nivou. Kada je naglo krenuo rast kamatnih stopa, odnosno skok euribora, tržište je tad malo bilo u stagnaciji. Prošle godine je imalo period oporavka, i ove godine je to krenulo kako treba, ali ove godine jeste tržište malo uzdrmano svim dešavanjima u zemlji", rekao je Mitić.
Povezane vesti
Tržište je fluidno
Najnovije istraživanje sajta 4zida.rs sprovedeno početkom avgusta među više od 400 korisnika sajta i 43 agencije za nekretnine, pokazuje da su kupci i zakupci danas oprezniji i sporiji u donošenju odluka.
Više od polovine njih (56 odsto kupaca i 45 odsto zakupaca) navodi da traže "dobru priliku" umesto da žure, dok čak 90 odsto kupaca smatra da su cene previsoke.
Mitić kaže da se u ovom trenutku desio disbalans i zbog pada rente i zbog toga što su cene kvadrata i dalje zadržane na visokom nivou, a manja je tražnja.
"Pojavljuje se disbalans između onoga što se nudi i onoga što se traži. U ovom momentu su i dalje visoko pozicionirane cene, a ne postoji neograničena količina kupaca kao što je bilo ranije, odnosno kupaca koji aktivno traže nekretninu da bi mogli da zadovolje taj rast cena. Ukoliko neko želi da proda, prosto mora da se prilagodi trenutnoj tržišnoj situaciji i da prilagodi cenu tržištu. Ranije je bilo momenata gde se išlo sa cenama po kvadratu iznad tržišnih i pojavljivali su se kupci. U ovom trenutku ih je malo. Tržište je aktivno, ali aktivno za realne cene, odnosno za cene koje su tržišne u zavisnosti od mikro lokacije i u zavisnosti od opštine", rekao je Mitić.
Prema njegovim rečima, situacija je trenutno takva da i dalje ima dosta vlasnika nekretnina koji drže visoke cene, a ima manji broj kupaca koji bi te visoke cene i da plate.
profimedia
"Prosto vlasnici moraju da se prilagode novom tržištu. Tržište je fluidno, za godinu dana prodaja će se verovatno ponovo aktivirati tako da će dostići do tog nivoa cene koju oni trenutno drže. U ovom momentu, ukoliko želite da stan prodate brzo, prosto morate da se prilagodite tržišnim uslovima i da imate tržišnu cenu stana. Ne možete ići iznad tržišne jer ćete onda dugo prodavati stan i imaćete malo kupaca koji su spremni da ga kupe", naveo je Mitić.
Šta je još pokazalo istraživanje 4zida?
Analiza rezultata istraživanja 4zida pokazuje da većinu kupaca čine osobe starosti između 26 i 55 godina, dok su zakupci dominantno mlađi – najzastupljeniji su u starosnim grupama od 18 do 25 i od 26 do 35 godina.
Gotovo polovina ispitanika (49 odsto) navodi da kupovinom ili iznajmljivanjem stana rešava konkretan životni problem.
Kada je reč o motivima za kupovinu, najveći segment čine kupci prve nekretnine, njih 28,4 odsto.
Slede oni koji kupovinu obavljaju zbog promena životnih okolnosti, poput braka, razvoda ili proširenja porodice (17,1 odsto), zatim kupci koji žele da zamene postojeći stan većim ili manjim (14,8 odsto), dok 12,4 odsto kupuje nekretninu kao investiciju.
Način finansiranja kupovine takođe govori o opreznijem pristupu. Najčešće se koristi kombinacija gotovine i stambenog kredita (37 odsto), dok se trećina kupaca odlučuje za potpunu kupovinu gotovinom (33 odsto).
Makroekonomski faktori značajno utiču na tržište, pa tako više od 60 odsto ispitanika smatra da trenutna politička i društvena situacija utiče na njihove planove, iako većina ne odustaje od namere da kupi nekretninu.
Iako interesovanje postoji, većina ispitanika odlaže odluku čekajući povoljnije uslove i bolju ponudu.
Komentari (0)