Cene kvadrata u EU koje se mogu priuštiti: Da li je kupovina stana van Srbije pametno ulaganje i kome se preporučuje?

Poslednjih godina Trst se sve češće pojavljuje na radaru kupaca nekretnina iz Srbije, a naši građani se, pored Italije, često odlučuju i za ulaganje nekretnina u Grčkoj, Mađarskoj, pa čak i Španiji. Zašto su stanovi u pojedinim zemljama Evropske unije jeftiniji nego u Beogradu i većim gradovima Srbije? Da li je kupovina nekretnina u inostranstvu pametno ulaganje ovih dana, kome se preporučuje, da li su uslovi održavanja, upravljanja, mogućnost izdavanja takvih stanova u inostranstvu isplativi, i kako izgleda komparativna analiza tržišta nekretnina u Evropi i ovde kod nas? O ovoj temi za Euronews Srbija govorili su Milić Đoković, potpredsednik Stručnog saveta klastera nekretnina Srbije i Veljko Mijušković, profesor Ekonomskog fakulteta Univerziteta u Beogradu.

"Mi imamo problem kad upoređujemo Beograd sa ovim gradovima koji nisu glavni. Znači, Beograd je glavni grad. Beograd možemo da uporedimo sa Atinom, možemo da uporedimo sa Budimpeštom, sa Bečom i tako dalje. Ostale gradove možemo da upoređujemo sa, recimo, nekim gradovima u Evropi", navodi Đoković na početku razgovora. 

Dodaje da prilikom kupovine nekretnine, konkretno u Trstu, treba uzeti u obzir da li se nekretnina kupuje za život ili rentiranje, ali takođe, važno je uzeti u obzir poreske i investicione troškove. 

kasto, YAY Media AS / Alamy / Profimedia

"Trst je super, ali je Trst na 700 km od Beograda. Ne daj Bože, procuri bojler i mora da odete tamo da popravite ili da imate neku infrastrukturu. Druga stvar, da li ga kupujete za život ili ga kupujete kao rentu? Koliku su vam prateći troškovi, investicioni troškovi i tako dalje? Tako da to treba ozbiljno i shvatiti. Najlakše je kupiti, treba slušati profesionalce", ističe Đoković.

U daljem razgovoru otvara se pitanje poređenja domaćeg tržišta sa evropskim, posebno u kontekstu razlika između Beograda, Novog Sada i gradova u EU.

Profesor Veljko Mijušković objašnjava da je ključ u motivaciji kupovine i strukturi rizika:

"Ključna odrednica koji je cilj, odnosno razlog zašto kupujete tu nekretninu. Ako nemate nekretninu u Srbiji i hoćete da se kreditno zadužite i da kupite nekretninu u inostranstvu, da li govorimo o Trstu ili nekom drugom gradu u unutrašnjosti Italije ili možda Španije ili na obali Grčke, to je onda prilično rizična kategorija", ističe Mijušković.

Dodaje da mnogo toga zavisi od toga da li je to investicija ili lična potreba za životom. Ljudi često zaboravljaju logistički aspekt - ko će održavati stan, kako funkcionišu porezi, takse i administracija, smatra profesor Ekonomskog fakulteta.

Euronews Srbija

Kada je kupovina nekretnine u inostranstvu isplativa?

Mijušković objašnjava da kupovina nekretnine u inostranstvu ne podrazumeva samo poreze, takse i administrativne obaveze, već i ozbiljan segment održavanja objekta. Ljudi često angažuju lokalne osobe da to rešavaju, jer bi u suprotnom i običan kvar, poput problema sa bojlerom, zahtevao hitan odlazak u drugu zemlju, što je u praksi veoma komplikovano.

"Ako vi to imate i ukoliko ta nekretnina koju ste kupili negde u inostranstvu je na nekoj atraktivnoj lokaciji, vi onda možete kombinovati da s jedne strane deo vremena vi provedete tamo, drugi deo da se to rentira ili nešto treće. Ali u svakom slučaju, da vi kupujete isključivo nekretninu negde sa strane, a da je to jedina nekretnina koju imate, podložno je brojnim operativnim rizicima koji podrazumevaju različit poreski tretman, zatim administrativne različite procedure, takse koje se tu plaćaju i logističke probleme održavanja i funkcionisanja takvog objekta. Znači, nijedan od ovih, atraktivnih predloga ne treba tek tako brzo i a priori prihvatiti", istiće Mijušković.

U nastavku razgovora, fokus se pomera na pitanje isplativosti izdavanja nekretnina u inostranstvu i ideje da se stan sam "otplaćuje“ kroz rentu.

Euronews Srbija

Milić Đoković ovde zauzima znatno oprezniji stav:

"Moramo shvatiti da je to posao. Ako hoćemo da se bavimo time kao poslom u redu, ali ne možemo mi sa strane, eto, sad da radimo kao lekar u Srbiji, a imamo nekretninu u Trstu koju izdajemo. Nije tu varijanta 'lezi lebu da te jedem', što bi rekli naši, naši Srbi. Renta jednog stana u inostranstvu je relativno slab posao. Ako imate rentu tri, četiri stana, onda je to ozbiljnije", ističe Đoković.

On dodatno naglašava da se u praksi često potcenjuju troškovi održavanja i posrednika, što može značajno umanjiti očekivani prinos.

Poređenje cena nekretnina u Srbiji i u zemljama okruženja

Razgovor dalje prelazi na poređenje cena nekretnina u Srbiji i regionu. Postavlja se pitanje da li su nekretnine u Srbiji skuplje u odnosu na gradove u okruženju poput Budimpešte, Beča ili Zagreba, dok profesor Mijušković odbacuje ideju o jednostavnim poređenjima:

Joerg Hackemann / Alamy / Profimedia

"Ne možemo izvlačiti takve generalizacije. Mislim da je to pogrešna pretpostavka. Činjenica je sledeća: u Beogradu, kao glavnom gradu, imate koncentraciju kapitala, imate dosta stranaca koji se trenutno ovde nalaze i koji dižu cenu nekretnina. Veliki deo privredne aktivnosti se ovde odvija i, naravno, priliv investicija, što ovo tržište, kao tržište glavnog grada, čini dodatno atraktivnim sa cenama koje su prilično visoke u pojedinim delovima", kaže Mijušković.

On dodaje da je i domaća tradicija posedovanja nekretnina snažan faktor:

"U Evropi je mali procenat ljudi i onih koji su vlasnici nekretnina. Kod nas je i dalje prisutna doktrina da svako mora imati nekretninu. To utiče na tražnju i održava tržište aktivnim.“, kaže Mijušković.

U tom kontekstu se otvara i tema prisustva stranih kupaca na domaćem tržištu.

Milić Đoković navodi da stranci učestvuju u značajnoj meri, ali ne dominantno:

"Njihovo učešće se kreće oko 5 do 7 procenata, a u nekim gradovima ide i do 10. Posebno je izražen dolazak nakon početka rusko-ukrajinskog rata, kada su kupci iz različitih zemalja došli na naše tržište.“, rekao je Đoković.

Razgovor zatim prelazi na praktičnu stranu kupovine nekretnine u inostranstvu i samu proceduru. Đoković objašnjava da je proces uglavnom standardizovan i sličan evropskim praksama:

Euronews Srbija

"Imate agencije, javne beležnike i ceo proces se završava kod notara. Nakon kupovine dobijate vlasnički list, a poreska rešenja stižu elektronski. Sve je transparentno i porezi moraju da se plate, nema izbegavanja obaveza, izgovori poput 'nije mi stiglo rešenje za porez' i slično“, rekao je Đoković.

Dodaje da ceo proces može biti relativno brz:

"Od trenutka kada pronađete nekretninu i imate obezbeđena sredstva, tj. novac u banci, procedura može da traje sedam do deset dana. U Srbiji otprilike za 30 dana dobijete nekretninu na svoje ime, ali nije to tako velika razlika.“, ističe Đoković.

U finansijskom smislu, troškovi transakcije kreću se oko 6,5 do 7% ukupne vrednosti nekretnine.

Detaljan razgovor pogledajte u videu iznad teksta.