Pet faktora koji drže cene nekretnina: Ima li naznaka da će kvadrat pojeftiniti

Tržište nekretnina u Srbiji ušlo je u fazu stabilizacije. Dok kupci čekaju povoljniji trenutak za kupovinu, investitori i dalje nalaze računicu za ulaganje. Stručnjaci ocenjuju da pet ključnih faktora utiču na cene stanova. Ponuda i tražnja, makroekonomska kretanja i troškovi izgradnje ključni su faktori koji određuju cene nekretnina u Srbiji. Na njih se nadovezuju rast investicione kupovine i razvoj luksuznih stambenih projekata, kao i državne mere koje podstiču tražnju.

Ponuda i tražnja najviše utiču na cenu nekretnina.

Kada je manja tražnja, cene dožive stabilizaciju, ali pada cena nije bilo godinama, pa nema nikakvih pokazatelja da će u dogledno vreme kvadrat biti jeftiniji, kažu upućeni.

"Kada imamo ekonomsku ekspanziju, niske kamatne stope i veću tražnju, cene prirodno rastu“, kaže za Euronews Srbija izvršni direktor City Expert Miloš Mitić.

Nekog drastičnog pada cena kvadrata, navodi on, sigurno nije bilo od 2018. godine.

Bilo je oscilacija, kao i stagnacije za vreme korona virusa, ali se posle pandemije tržište se brzo oporavilo.

"Sigurno jedno 7, 8 do 10 godina na teritoriji cele Srbije, nemamo neki disbalans i pad. Poslednjih godinu-dve prisutna je malo jača stabilizacija, što se vidi i po trenutnim podacima RGZ-a, gde imamo nekih pet odsto rast u prometu nekretnina, što je manje nego što se inače dešavalo. Zanimljiva informacija jeste da se tržište stabilizuje ili blago raste, a imamo veliko povećanje u volumenu prometa", rekao je on.

Mitić je naveo da se poslednjih godina pojavilo dosta veoma kvalitetnih kondominijuma.

"Od tih kompleksa smo imali samo Beograd na vodi. U ovom trenutku, sa tim ekstremnim cenama imamo sigurno 5-6 projekata na teritoriji cele Srbije, gde je pozicija cena 5.000-6.000 evra pa naviše, po kvadratu. Samim tim to povlači i ove blago jeftinije nekretnine na viši nivo i ceo taj segment se podiže za jednu stepenicu gore", rekao je on.

Tanjug/Beograd na vodi/ Dragan Glišović

Mitić je naveo da su i stimulativne mere države, među kojima su subvencije za kredite za mlade, uticale na rast cena i jeftinijih nekretnina.

"Kako su se te jeftinije nekretnine poskupele, to se kao neki balon pomerilo i na cene na višim nivoima, jer u datom momentu ste imali jak udarac na tražnju nekretnina do 150.000 evra. One su porasle, i samim tim su podigle stepen i za nekretnine koje su bile na višem nivou od toga", rekao je on.

Cena materijala uglavnom zavisi od eksternih faktora.

"Imali smo dva najveća udarca na privredu, a to je rusko-ukrajinska kriza i kriza na Bliskom Istoku, to je generalno najviše poskupelo materijal, a samim tim su porasle i cene nekretnina. Kada su se lanci snabdevanja stabilizovali, nismo imali vraćanje cena na isti nivo. Vratile su se donekle, ali generalno smo ostali u toj nekoj visokoj zoni", rekao je on.

Nekretnine su i dalje najpoželjnija investicija

Značajan deo kupaca danas stanove ne kupuje da bi u njima živeo, već da bi sačuvao kapital ili ostvario zaradu.

Mitić objašnjava da u Srbiji nekretnine i dalje predstavljaju jedan od najprivlačnijih oblika ulaganja jer u Srbiji nije razvijen berzanski sistem.

"Nemamo razvijeno tržište kapitala, pa ljudi tradicionalno ulažu u nekretnine. U periodima inflacije one su se pokazale kao jedan od najboljih načina očuvanja vrednosti novca", rekao je on.

Prema njegovim rečima, danas investicioni kupci čine oko 20 do 30 odsto tržišta, dok u pojedinim luksuznim projektima njihov udeo prelazi i 50 procenata.

Najčešće je reč o preduzetnicima, ljudima iz dijaspore i kupcima koji stanove kupuju u ranoj fazi gradnje kako bi ih kasnije prodali po višoj ceni ili izdavali.

"Ima ljudi koji kupuju i da kasnije izdaju te stanove, a postoje ljudi koji kupuju novogradnju, uglavnom na početku gradnje, gde se očekuje i rast cena nakon dinamike gradnje. Kada se projekat završi, oni taj svoj uvećan novac, odnosno uvećanu vrednost stana prodaju i zarade na razlici", rekao je Mitić.

Tanjug/Vladimir Sporčić

On kaže da se nekretnine u Beogradu na vodi uglavnom kupuju investiciono, jer je dobar povrat, dobar rast u ceni i lako se izdaju.

"Svi ti kompleksi u centralnim zonama vrlo često budu na kraju predmet izdavanja", dodaje on.

On podseća da je poseban podsticaj investicionoj kupovini dao je nagli rast kirija nakon početka rata u Ukrajini.

Da li je pad cena kvadrata moguć?

Iako se izvesno vreme nagađa da bi nakon završetka velikih infrastrukturnih projekata ili promena ekonomskih okolnosti moglo doći do pojeftinjenja stanova, sagovornik smatra da teško da će doći do pada cena nekretnina.

"Ne očekujemo pad cena, već nastavak stabilizacije. Da bi došlo do ozbiljnijeg pojeftinjenja, morali biste da imate mnogo ozbiljniji pad privredne aktivnosti, rast nezaposlenosti ili značajno slabljenje tražnje", rekao je Mitić

Kako dodaje, tržište nekretnina ne može se posmatrati odvojeno od ekonomije.

Sagovornik Euronews Srbija smatra da odluku o kupovini ne treba zasnivati na navodima o nekom eventualno padu cena, već na ličnoj finansijskoj situaciji, naglašavajući da iako dođe do nekog pada cena, on neće biti drastičan.

"Ako ste kreditni kupac, imate stabilan posao, ušteđevinu za učešće, uvek je preporuka da se kupi nekretnina, jer u dugoročnom periodu ne bi trebalo da se destabilizuje vrednost nekretnine", rekao je on.

Kratkoročno gledano, kod investicionih kupaca je sve matematika.

"Ti ljudi znaju kako kalkulišu povrat investicije i oni čekaju pravi momenat, ali oni ne kupuju nekretninu za život. To je kupovina koja je vezana isključivo za matematiku i novac. Za te ljude je sve čista matematika, tako da oni gledaju i kratkoročan period, privredne aktivnosti, aktivnosti u zemlji i inostranstvu, i shodno tome donose odluke", rekao je Mitić.